Eigenbedarf ist ein beliebtes Alibi, um einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Doch oftmals geht es dabei nicht mit rechten Dingen zu. Wie sich Betroffene schützen können:
Der Eigenbedarf als Streitpunkt
Bis zu 60. 000 Kündigungen wegen Eigenbedarf gibt es im Jahr, schätzt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Grund, weshalb vertragstreue Mieter ausziehen müssen. Gleichzeit wirkt dieses Thema stark polarisierend: bei den Mietervereinen steht es sogar auf der Top-10-Liste der Streitpunkte, die es im Mieter-Vermieter-Verhältnis gibt. Dabei hat der Mieter oftmals das Nachsehen, denn die Gerichte haben innerhalb der vergangenen Jahre die Rechte des Vermieters gestärkt und ein weites Feld an Gründen zugelassen, weshalb der Mieter ausziehen muss.
Die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarf liegt dann vor, wenn der Vermieter die komplette Wohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, wie etwa enge Angehörige oder eine Pflegekraft sowie Au-Pair zu Wohnzwecken benötigt. Ursprünglich war angedacht, dass der Eigenbedarf nur dann gilt, wenn jemand dauerhaft in der Wohnung lebt und dort seinen Lebensmittelpunkt verbringt. Doch neuerdings hat die Rechtsprechung den Begriff neue Nutzungsaspekte hinzugefügt: eine stunden- oder tageweise Nutzung, quasi als Zweitwohnung (Az. 1 BvR 2851/13) oder eine als Büroräume (Az. 1 BvR 2851/13). "Der Kündigungsschutz wird damit konturenlos," sagt Ropertz.
Der Eigenbedarf als Alibi-Grund
"Leider wird mit der Eigenbedarfskündigung häufig Schindluder betrieben", hat Ropertz erfahren. Die Kündigung ist ein gerne benutztes Mittel, sich in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte langjährige Mieter, die nur eine geringe Miete zahlen, zu entledigen und die Wohnung neu, diesmal teurer, zu vermieten. Deshalb sollten gekündigte Mieter in jedem Fall ein wenig nachbohren. Wer zieht als nächstes in die Wohnung ein? Wird sie auf dem Immobilienmarkt angeboten? "Wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, hat der Ex-Mieter Anspruch auf Schadensersatz", sagt Ropertz. Sollte der Mieter getäuscht worden sein, hat er das Recht, die Umzugskosten, eine Mietdifferenz, Renovierungskosten und alle weiteren anfallenden Kosten, die unmittelbar mit dem Umzug in Verbindung stehen, vom Vermieter erstatten zu lassen.
Widerspruch einlegen
Erfüllt die Kündigung alle formalen Vorgaben, ist der Eigenbedarf darin genau erläutert und nachvollziehbar und kann der Vermieter wie auch der Mieter auf keine anderweitige Wohnung als Alternative ausweichen, bleibt Mietern nur der Widerspruch. Allerdings nur, wenn man unzumutbare Härtegründe vorweisen kann. Zum Beispiel hohes Alter, Verwurzelung in der Wohngegend, Krankheit oder die Tatsache, dass man keine Ersatzwohnung finden kann, können Argumente sein. Vor Gericht entscheidet der Einzelfall. "Je länger die Wohndauer, je älter der Vermieter ist, desto schwerer wiegt ein Härtegrund", sagt Ropertz. Konsequenz kann sein, dass das Mietverhältnis verlängert wird, zeitlich befristet oder auch unbefristet. Spätestens einen Monat vor Ablauf der Kündigungsfrist muss man Einspruch eingelegt haben.
Was ist bei einem Auszug zu beachten?
Ist der Auszug unvermeidbar, steht oft der nächste Streitpunkt auf der Tagesordnung: Etwa Die Frage, ob der Mieter renovieren muss oder nicht. Viele Mietverträge enthalten Klauseln zum Thema Endrenovierung, "die meisten sind jedoch unwirksam", sagt Ropertz. Das Fazit: der Mieter muss die Wohnung lediglich besenrein hinterlassen. Weil Streit mit dem Vermieter nicht selten ist und der Mieter in der Regel seine eigene rechtliche Lage nicht beurteilen kann, lohnt sich mit der Unterschrift unter einen Mietvertrag auch der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung oder die Mitgliedschaft in einem Mieterverein, der einen Rechtsschutz bietet.
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