Immer mehr Bundesbürger legen ihr Erspartes in Immobilien an. Attraktive Renditen winken aber nur, wenn auf teuren Schnick-Schnack verzichtet wird und das Objekt energetisch auf Vordermann ist.
Wollen Privatanleger erstmals in eine Immobilie statt in einen Fonds oder in Aktien investieren, sollten sie das Premierenobjekt mit Bedacht auswählen. Viele Erstkäufer haben wenig Erfahrung im Umgang mit Immobilien und hinterfragen den Kaufpreis und die prognostizierte Rendite nicht hinreichend. Eine Umfrage des Immobiliendienstleisters Planet Home ergab jetzt, dass 45 Prozent der Immobilienkäufer ihre Entscheidung aus dem Bauch heraus treffen, bei der Riester-Rente tun dies hingegen nur zehn Prozent. Wie emotional Menschen bei Immobilien handeln, zeigt die mitunter hohe Entscheidungsgeschwindigkeit beim Objektkauf, sagt Planet-Home-Chef Robert Anzenberger. Dabei begehen Ersterwerber, die ohne gründliche Kalkulation handeln, häufig teure Fehler. Während für die selbstgenutzte Immobilie eine hochwertige Ausstattung durchaus eine Rolle spielt, sollten Luxusböden und teure Einbauten bei der Kapitalanlage den Kaufpreis nicht nach oben treiben, so Micheal Balek von der Immobiliengesellschaft Euro Grundinvest. Viel wichtiger als die Ausstattung seien Lage und Zustand des Objekts.
Energiezustand des Objekts entscheidend
Besonders bei Gebrauchtimmobilien sollten Anleger vorsichtig sein. Mehr als 50 Prozent aller Häuser in Deutschland sind älter als 30 Jahre. Durch unzureichende Dämmung gehen rund 40 Prozent des deutschlandweiten CO2-Ausstoßes auf das Konto von Wohnungen und Gebäuden. Experten schätzen, dass in Deutschland jährlich mindestens 360.000 Gebäude energetisch saniert werden müssen, damit die Klimaziele der Bundesregierung erreicht werden. Bei vielen Bestandsobjekten stehen kostenintensive Sanierungen ins Haus, sagt Balek. Auch immer mehr Mieter blicken verstärkt auf die Heizkosten und damit auf die Energieeffizienz. Im vergangenen Jahr sind die Energiekosten in privaten Haushalten deutlich gestiegen: Nach Angabe des IFS Städtebauinstituts in Berlin verteuerten sich Strom, Gas, Heizöl und Fernwärme im Jahr 2011 um insgesamt 9,5 Prozent und trieben die Wohnkosten entsprechend in die Höhe.
Private Kapitalanleger sind deshalb gut beraten, auf energieeffiziente Neubauten zu setzen – auch wenn Bestandsobjekte mitunter mit attraktiveren Einstiegspreisen locken. Gerade unerfahrene Immobilienkäufer könnten laut Euro Grundinvest den Sanierungsbedarf bei Altbauten kaum realistisch einschätzen. Ein vermeintlich günstiger Kaufpreis kann durch den notwendigen Austausch von Fenstern, Türen und Dämmung nachträglich in die Höhe getrieben werden und die erhoffte Mietrendite auf Jahre hin minimieren.
Immobilienfachmann Balek empfiehlt den Fokus auf neu gebaute Objekte zu richten: Neubauten weisen zwar meist von Anfang an eine niedrigere Rendite auf als Altbauten, bieten aber deutlich mehr Sicherheit. Kapitalanleger sollten die energetische Ausstattung des Objekts hinterfragen und weniger auf Details wie Fußbodenheizung oder teure Armaturen achten. Luxusausstattungen ließen sich nur selten adäquat auf die Miete umlegen, so Balek.
Niedrige Zinskosten
Altbaukäufer, die ihr Objekt energetisch sanieren wollen, haben derzeit gute Karten. Niedrige Zinsen machen Investitionen sehr preiswert. Banken und Sparkassen bieten kleinere Modernisierungsdarlehen bereits ab etwas mehr als zwei Prozent Zinsen an. So kostet etwa ein fünfjähriger Hypothekenkredit über 30.000 Euro bei der PSD Bank Köln, Raiffeisenbank Baunatal und Sparda-Bank Ostbayern 2,09 Prozent Sollzins. Die Dortmunder Volksbank verlangt aktuell 2,25 Prozent, die PSD Bank Rhein-Ruhr 2,59 Prozent und die Versicherung Provinzial Rheinland 3,1 Prozent. Überregionale Anbieter wie R+V oder SKG Bank verlangen 2,45 bzw. 2,57 Prozent. Wer 50.000 Euro benötigt, findet im Biallo.de-Baufinanzierungsvergleich Angebote von Banken und Versicherungen mit zehn Jahren Zinsbindung ab 2,62 Prozent (BB-Bank). Versicherungskammer Bayern, Kirchliche Zusatzversorgungskasse und LBS Nord verlangen 2,80 Prozent Sollzins. Dicht dahinter folgen SKG Bank, Deutsche Bank und DEVK mit 2,81 bis 2,83 Prozent.
Clevere Eigentümer beziehen öffentliche Förderkredite in die Finanzierung ein. Die staatliche KfW Bank senkte jetzt die Kreditzinsen für ihre Energieeffizienzprogramme. Eigentümer erhalten Modernisierungsdarlehen ab 1,0 Prozent Sollzins. Bei besonders energiesparenden Sanierungen sind zudem Tilgungszuschüsse von bis zu 12,5 Prozent möglich. Die sehr günstigen Zinsen gelten auch für das Programm Sozial Investieren – Energetische Gebäudesanierung für gemeinnützige Unternehmen. Wir möchten noch mehr Unternehmen und Privatleute motivieren, ihren Beitrag zur Energiewende zu leisten, sagt Axel Nawrath, Vorstandsmitglied der KfW. Die Finanzierungskosten könnten jetzt kein Argument mehr sein, notwendige Investitionen aufzuschieben.
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