Wenn die Baufinanzierung ausläuft, stellt sich oftmals die Frage, ob mit man das Folgedarlehen sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt abschliessen sollte. Zögern Sie nicht zu lange.
Die Zinswende beim Baugeld ist eingeläutet. In den vergangenen zwei Monaten war ein starker Anstieg der Konditionen zu beobachten. Standarddarlehen mit zehnjähriger Laufzeit kosten inzwischen fast ein halbes Prozent mehr als Anfang Mai. Ein Darlehen über 200.000 Euro verteuerte sich dadurch um rund 80 Euro im Monat. Daraus resultieren für Eigentümer folgende Fragen: Jetzt schnell handeln und noch mittels Forward-Darlehen die noch günstigen Konditionen sichern? Oder doch lieber das Ende der Zinsbindung abwarten?
Anschlussfinanzierung: Abwarten oder Handeln?
Wer schnell handelt, genießt den Vorteil, dass die Konditionen bereits bekannt und im langjährigen Vergleich immer noch extrem niedrig sind. Das ermöglicht wiederum eine preiswerte Anschlussfinanzierung. Allerdings werden bei einer Vorlaufzeit von ein oder zwei Jahren Forward-Aufschläge fällig. Warten Eigentümer jedoch bis die Erstfinanzierung endet, besteht die Unsicherheit, dass in ein oder zwei Jahren die Zinsen deutlich höher aber auch deutlich niedriger liegen können. Der Vorteil: Bei einer späteren Anschlussfinanzierung fallen keine Forward-Aufschläge mehr an. Um die richtige Entscheidung zu treffen, sollte man daher einige Beispielfälle durchrechnen.
Beispiel 1: Die einfachste Variante: Die Zinsen bleiben gleich oder sinken wieder. In diesem Fall ist das Warten bis Zinsbindungsende die bessere Wahl, weil der Eigentümer dann keine Forward-Aufschläge für die Anschlussfinanzierung bezahlen muss.
Beispiel 2: Vorausgesetzt, die Bauzinsen steigen um einen Prozentpunkt pro Jahr. Zehnjährige Standarddarlehen kosten somit nach zwölf Monaten nicht mehr 1,75 Prozent Zinsen wie heute, sondern 2,75 Prozent Zinsen. Für eine fällige Anschlussfinanzierung über 100.000 Euro fallen dann monatlich 312,50 Euro an. Wartet der Eigentümer nicht, sondern schlägt direkt zu, sichert er sich den aktuellen Zins von 1,75 Prozent. Inklusive 0,12 Prozent Forward-Aufschlag würde für die Anschlussfinanzierung nur 1,87 Prozent Zinsen anfallen. Die Monatsrate beliefe sich auf 239 Euro ? eine Ersparnis von 73 Euro. Hintergrund: Da viele Kreditinstitute eine bereitstellungfreie Zeit von bis zu sechs Monaten gewähren und somit auf Zinsaufschläge verzichten, beinhaltet die Rechnung Forward-Aufschläge von 0,2 Prozent für sechs Monate. Topanbieter in diesem Bereich sind beispielsweise ING-Diba und Comdirect.
Beispiel 3: Liegen Bauzinsen innerhalb der kommenden 24 Monaten zwei Prozent über dem heutigen Niveau, verschlechtert sich die Rechnung weiter zu Ungunsten des abwartenden Eigentümers. Bringt er die Anschlussfinanzierung erst im Juni 2017 über die Bühne, zahlt er bereits 3,75 Prozent Sollzins, die Monatsrate verteuert sich auf knapp 396 Euro. Würde er hingegen jetzt ein Forward-Darlehen zu 1,75 Prozent abschließen und zugleich 0,36 Prozent Forward-Aufschlag in Kauf nehmen, läge der Gesamtzins nur bei 2,11 Prozent. Die monatlichen Kreditkosten betragen in diesem Fall rund 259 Euro ? eine Ersparnis von 137 Euro!
Tipp: Manche Kreditinstitute verzichten bis zu zwölf Monate auf Forward-Aufschläge, das verringert die Kosten zusätzlich. Zu diesen Banken zählen zum Beispiel die Santander Bank und 1822 direkt. Die Allianz Versicherung verzichtet bei Neubauten bis zu zehn Monate auf Bereitstellungszinsen.
Fazit: Sollte der Zinstrend weiter nach oben zeigen, sind schnellentschlossene Eigentümer im Vorteil. Die vergleichsweise geringen Forward-Aufschläge verursachen nur minimale Mehrkosten, bringen aber gleichzeitig deutliche Finanzierungssicherheit. Ein erneutes Absacken der Bauzinsen Richtung alter Tiefststände ist unwahrscheinlich, denn wesentliche Indikatoren wie Konjunktur, Inflationsrate, Ölpreis und Leitzinsentwicklung tendieren nach oben.
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