Serie zum Vermögens-Check
„Zentrales Kriterium ist die Lage“: Was muss ich beim Immobilienkauf beachten?

04.05.2023 | Stand 16.09.2023, 22:44 Uhr |

Im Immobiliengeschäft geht viel Geld über den Tisch. Investitionen in diesen Bereich sollten also gut bedacht und geplant werden. Foto: Scholz, dpa

Wie soll ich mein Vermögen anlegen? Das erklären unabhängige Finanzexperten aus der Region beim kostenlosen Vermögens-Check in Zusammenarbeit mit unserer Zeitung. In einer fünfteiligen Serie stellen wir jeden Donnerstag Anlagemöglichkeiten vor. Das Thema in dieser Woche: Was muss ich beachten und wie muss ich rechnen, wenn ich Geld in Immobilien investieren will?





„Leute, kauft Land, es wird keins mehr gemacht.“ So oder so ähnlich wird der US-amerikanische Schriftsteller Mark Twain (1835–1910) gerne zitiert. Auf dieses geflügelte Wort entgegnet Axel Kempf (Foto), Portfoliomanager des in Pfaffenhofen ansässigen Vermögensverwalters Trend-Kairos-Capital: „Damit hatte er und hat er natürlich völlig recht. Er hat nur offen gelassen, welches Stück Land und zu welchem Preis. Dies sind doch die beiden entscheidenden Fragen!“

Entscheidende Fragen, die aber kaum eindeutig und allgemeingültig zu beantworten sind. Vor wenigen Monaten noch schien der Immobilienmarkt in Deutschland unerschöpflich und hangelte sich bei den Preisen von Höhepunkt zu Höhepunkt. Die sogenannte Zinswende hat das Marktumfeld jedoch völlig verändert. Wer sich Geld leihen will, muss nun sehr tief in die Tasche greifen. Das hat die Bautätigkeit, aber auch den Immobilienmarkt plötzlich erlahmen lassen. Dennoch ist der Kauf einer Immobilie immer noch eine erwägenswerte Möglichkeit, sein Vermögen anzulegen.

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Die „klassische“ Möglichkeit ist dabei die eigene Wohnung oder das eigene Haus. Auch hier gilt es natürlich, die eigenen finanziellen Möglichkeiten gut zu prüfen und genauso die Wertigkeit der Immobilie – wie wird sich der Wert entwickeln, welche Folgekosten sind zu tragen, wie ist es um die Wiederverkaufsmöglichkeiten bestellt? Darüber hinaus spielen aber in diesem Fall auch subjektive Kriterien eine Rolle: etwa das Gefühl, in seinem Eigentum zu leben, die Möglichkeiten, es individuell zu gestalten oder die Sicherheit, im Alter nicht auf einmal nochmal eine neue Bleibe suchen zu müssen.

Es kommt auf die Rendite an

Gänzlich anders gestaltet sich die Lage, wenn man eine Immobilie rein als Geldanlage anschafft. Hier gilt es, rein objektiv den Nutzen des eingesetzten Kapitals zu betrachten – möglichst ohne Schönrechnerei, wie Kempf potenziellen Anlegern nachdrücklich ans Herz legt: „Wenn ich die Immobilie als reine Anlageform betrachte, dann darf es letztlich nur eine entscheidende Größe geben, die hier ausschlaggebend ist: Welche reale Rendite kann ich auf mein eingesetztes Eigenkapital erzielen? Erstaunlicherweise haben wir in den letzten Jahren häufig eine Mentalität gesehen, die völlig an diesem Maßstab vorbeigegangen ist. Viele Investoren aus dem privaten Bereich genügte der Tausch zwischen Barvermögen und Immobilie, ohne die Renditegesichtspunkte überhaupt zu hinterfragen.“

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Für eine möglichen Rendite verantwortlich zeichnet dabei auch die Qualität der Immobilie. Unter Qualität versteht Kempf vor allem eines: „Zentrales Kriterium ist hier die Lage. Unter Lage verstehe ich die Kombination aus Makrolage, also die Attraktivität der Region, der Stadt, des Viertels – und der Wohnlage innerhalb des jeweiligen Gebietes selbst. Das heißt: Steht die Immobilie auf einem sonnigen Südhang mit freiem Blick oder auf einem Nordhang mit dichter Bebauung; ist es die Penthouse-Wohnung im obersten Stock oder die Erdgeschosswohnung an der viel befahrenen Straßenseite?“ Die Lage, so Kempf weiter, sei deswegen entscheidend, weil die Wertsteigerung, die von der Immobilie in Zukunft zu erwarten sei, deutlich davon bestimmt werde. Unsichere Phasen auf dem Immobilienmarkt würden in guten Lagen nicht so negativ durchschlagen; diese Immobilien würden ihren guten Verkehrswert weitgehend auch dann behalten können.

Ist eine Immobilie als Anlageobjekt nun gefunden und sogar schon vermietet, muss dennoch auch weiterhin die Einnahmenseite gut im Blick behalten werden . Denn die Nettomiete ist alles andere als die endgültige Rendite, wie Kempf erklärt: „Es gibt im Grunde genommen drei Facetten, die man bei der Rendite beachten muss. Diese Umstände führen am Ende dazu, dass die Mieteinnahmen von jährlich rund 2,5 Prozent des Kaufpreises, mit denen man gemeinhin rechnet, langfristig auf unter 2 Prozent fallen.“

Die Einkommenssteuer gilt, nicht die Kapitalertragssteuer

Zu diesen Facetten zählt Kempf zum einen die Kosten nach dem Kauf – Renovierungsaufwendungen, Kosten und eventuelle Lücken bei den Einnahmen in Phasen von Mieterwechseln und die Abschreibungskosten (also den Wertverlust der Immobilie durch Alterung); zum zweiten die Einkommenssteuer auf die Miete in Höhe von rund 30 bis 40 Prozent (während die Kapitalertragsteuer nur bei 25 Prozent liegt); zum dritten schließlich gelte es, die Wertentwicklung zu beachten. Und zwar, so hebt Kempf hervor, möglichst realistisch: „Viele Investoren gerade in unserer Zeit nehmen die letzten zehn Jahre als Grundlage – da allerdings gab es überproportionale Wertsteigerungen, weil das Zinsumfeld sehr günstig war.“

Doch es gibt auch die Möglichkeit, Geld in Immobilien zu investieren, ohne selbst eine zu kaufen oder zu bauen: mit Immobilienfonds. Dabei handelt es sich um Investmentfonds, die auf dem Kapitalmarkt Geld einsammeln und es in eine oder mehrere Immobilien investieren. Allerdings sieht Kempf diese Art des Investments sehr kritisch: „Von offenen Immobilienfonds kann ich nur abraten. Hier wird Liquidität suggeriert, die diese Anlageklasse nicht hat.“ Sprich: Im Gegensatz zu Wertpapieren kann man Immobilien nicht von einer Stunde auf die andere verkaufen. Das kann in ungünstigen Marktphasen zu erheblichen Verlusten führen.

Bei geschlossenen Immobilienfonds bewertet Kempf die Situation als „etwas besser“. Hier bezieht sich das Investment in der Regel auf ein Objekt, das auch in schwachen Marktphasen nicht gleich verkauft werden muss. Dennoch sei die Gefahr nicht auszuschließen, dass der Fondsmanager, um sein Anlagevolumen zu steigern, auch bei einem Objekt zugreift, von dem er nicht völlig überzeugt ist und das sich dann als schlechte Investition herausstellt.

DK