Noch bis Ende Januar ist Zeit, um die Grundsteuererklärung abzugeben. Ursprünglich war die Frist auf Ende Oktober gesetzt, inzwischen ist die Abgabe bis 31. Januar möglich. Das Sachgebiet Steuern der Stadt Pfaffenhofen beantwortet grundlegende Fragen.
Wer ist betroffen und muss eine Grundsteuererklärung abgeben?
Jeder, der zum Stichtag am 1. Januar 2022 ein Grundstück besessen hat oder Miteigentümer war. Was sich im Laufe des Jahres mit diesem Eigentum entwickelt hat – ob das Haus oder die Wohnung beispielsweise verkauft wurde –, ist unerheblich. Denn die Grundsteuer ist eine sogenannte Jahressteuer: Sie wird zwar in vier Jahren bezahlt, die Bescheide werden aber immer zum 1. Januar bestimmt und entsprechend an die dann vermerkten Eigentümer zugeschickt.
Wie kann man die Unterlagen einreichen?
Wie bei der Einkommenssteuererklärung auch gibt es die Möglichkeit, über das Portal Elster die Daten online zu übermitteln. Zudem gibt es grüne Vordrucke, die beispielsweise in den Rathäusern der Gemeinden sowie im Finanzamt ausliegen. Als dritte Variante können diese Formulare auch im pdf-Format am Computer ausgefüllt werden – allerdings gilt hier noch eine Besonderheit: Die grünen Vordrucke dürfen handschriftlich erledigt werden, die grauen pdf-Formulare müssen am PC ausgefüllt und erst danach ausgedruckt werden.
Was trägt man in das Formular „Hauptvordruck“ ein?
Für den Hauptvordruck brauchen die Eigentümer das 17-stellige Aktenzeichen sowie die Lageadresse des Grundstücks, die auf dem Informationsschreiben, das vom Finanzamt in der ersten Jahreshälfte 2022 versandt wurde, stehen; man findet sie zudem auf dem letzten Einheitswertbescheid sowie dem Grundsteuermessbescheid. Ebenfalls auf dem Hauptvordruck werden die Daten des Eigentümers oder der Eigentümer notiert: Namen und Adressen, Einkommenssteuernummer, zuständiges Finanzamt, Identifikationsnummer und der persönliche Anteil am Objekt. Diese Daten finden sich auf dem aktuellen Einkommenssteuerbescheid, dem Grundbuchauszug oder auch im Notarvertrag. Die Identifikationsnummer ist im Notfall über das Bundeszentralamt für Steuern zu erfragen.
Grundsätzlich gilt: Für jedes Grundstück, für das es vom Finanzamt einen Brief gab, muss ein eigener Hauptvordruck ausgefüllt werden. Besitzen Ehegatten gemeinsam ein Grundstück, reicht ein gemeinsamer Hauptvordruck – bei mehr als zwei Eigentümern ist die Anlage 1a nötig.
Wie geht es mit dem Formular „Grundstück“ weiter?
Dieses Formular ist auf jeden Fall nötig. Für die Anlage Grundstück sind die Daten zu Flurstücken relevant: In welcher Gemeinde und Gemarkung befindet sich die Fläche, welche Flurstücknummer ist zugewiesen und wie groß ist die Fläche? Zudem geht es um den Miteigentumsanteil und die Grundbuchblattnummer, wobei letzteres eine optionale Angabe ist. Diese Informationen finden sich über den Bayern-Atlas-Grundsteuer, der momentan kostenlos abrufbar ist unter www.grundsteuer.bayern.de. Weitere Quellen sind der Katasterauszug, der Notarvertrag oder der Grundbuchauszug sowie das Vermessungsamt. Auf diesem Formular sind zudem die Daten zu den Gebäuden relevant: die Wohnfläche sowie gegebenenfalls die Nutzfläche von Garage, Tiefgaragenstellplatz oder Gartenhäuschen. Diese Informationen stehen in Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie in Bauaufzeichnungen, im Mietvertrag, der Nebenkostenabrechnung oder in Wohngeldabrechnungen – sie können auch selbst ausgemessen werden.
Dabei gilt: Es sollen nur Dinge eingetragen werden, die auch tatsächlich in die Berechnung einfließen. Wenn beispielsweise die Garage unter 50 Quadratmeter groß ist, muss sie nicht eingetragen werden, Gleiches gilt für Gartenhäuschen bis 30 Quadratmeter. Auch zu Flächen unter Dachschrägen gibt es eigene Regelungen: Ist bis zum Dach weniger als ein Meter Höhe Platz, fließt die Fläche nicht mit ein; zwischen einem und zwei Meter wird die Fläche zu 50 Prozent angesetzt.
Für wen ist eine Grundsteuerbefreiung/-ermäßigung relevant?
Wenn ein Gebäude denkmalgeschützt ist, besteht die Möglichkeit zur Befreiung. Die nötigen Informationen für diesen Teil der Grundsteuererklärung finden sich auf Unterlagen der Denkmalschutzbehörde sowie in der Denkmalliste des Landesamts für Denkmalpflege, zu finden online unter www.blfd.bayern.de/denkmal-atlas. Einen Nachweis muss man dem Finanzamt nur auf Anforderung vorlegen.
Ausnahmen sind zudem möglich, wenn eine Wohnung der Wohnteil zu einem aktiven Betrieb der Land- und Forstwirtschaft ist: Die Wohnung ist räumlich eng mit dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb verbunden und der Inhaber oder ein zum Haushalt gehörender Familienangehöriger ist an den Betrieb gebunden.
In beiden Fällen – Denkmal oder Land-/Forstwirtschaft – sind die Infos bei einer Abgabe über Elster-Online die Angaben auf der Anlage Grundstück einzutragen. Wer die Erklärung auf Papier einreicht, braucht die Anlage Grundsteuerbefreiung/-ermäßigung.
Auch im kommunalen Bereich sind für Liegenschaften Befreiungen möglich: Gemeinden müssen unter anderem für Schulen und Straßen keine Steuern bezahlen.
Welche Konsequenzen hat die Grundsteuerreform für den Einzelnen?
Noch lässt sich nicht sagen, ob ein Eigentümer ab 2025 für ein Grundstück mehr oder weniger Steuern bezahlen muss. Aus den neu gemeldeten Daten wird ein sogenannter Grundsteuermessbetrag errechnet: Für das Grundstück wird für jeden Quadratmeter 0,04 Euro angesetzt, die zu 100 Prozent einfließen; für ein Wohnhaus sind es 0,50 Euro pro Quadratmeter, die zu 70 Prozent einfließen; und für die Nutzfläche sind es ebenfalls 0,50 Euro pro Quadratmeter, die allerdings zu 100 Prozent relevant sind.
Auf diesen Grundsteuermessbetrag wird dann der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde angesetzt, den die Kommune selbst festlegt. In Pfaffenhofen liegt dieser Hebesatz für Baugrund aktuell bei 380, für Äcker bei 350.
Insgesamt kommen so knapp 3,9 Millionen Euro im Jahr in die Stadtkasse. Diese Summe ist letztlich auch der Vergleichswert: Wenn die neuen Daten erhoben und eingepflegt sind, wird der Hebesatz entsprechend festgesetzt, sodass die Stadt wieder bei einem solchen Wert landet. Die Kommunen sollen durch die Reform nicht mehr, aber auch nicht weniger einnehmen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Für den einzelnen Eigentümer kann sich der Steuerbetrag ändern – für den einen kann es daher mehr werden, ein anderer wiederum könnte künftig weniger Grundsteuer bezahlen. Erstmals werden die neuen Grundsteuerbeträge 2025 angewandt.
− clm
