Baugeld ist aktuell sehr günstig. Mit einem Forward-Darlehen kann man sich die niedrigen Zinsen für morgen sichern.
Und das funktioniert so: Abgeschlossen wird das Forward-Darlehen bereits heute. Damit schreiben Sie die Zinsen für die Anschlussfinanzierung fest. Ausgezahlt wird das Geld, wenn das aktuelle Darlehen abgelöst werden muss. So sichern Sie sich die Zinsen auf dem heutigen Niedrig-Niveau, müssen dafür aber meist einen kleinen Zinsaufschlag zahlen.
Wette auf steigende Zinsen
Die Höhe dieses Aufschlages variiert je nach Anbieter erheblich und bewegt sich bonitätsabhängig zwischen 0,01 Prozent bis 0,05 Prozent pro Monat. Das heißt: Wird ein Aufschlag von 0,025 Prozent fällig und sichern Sie sich das Darlehen für zwölf Monate im Voraus, zahlen Sie einen Zinsaufschlag von 0,3 Prozent. Erhöht sich bei einer Restschuld von 100.000 Euro der Zins damit von 2,5 auf 2,8 Prozent, kostet Sie die Sicherheit bei fünf Prozent Tilgung über die gesamte Laufzeit rund 2.200 Euro Zinsaufschlag. Damit gehen Sie natürlich die Wette ein, dass die Zinsen über diesen Wert von 2,5 Prozent hinaus steigen – sonst haben Sie den Aufschlag vergeblich gezahlt.
Bereitstellungszinsen verhandeln
Nicht immer wird der Zinsaufschlag aber für die gesamte Wartezeit fällig. Denn einige Baufinanzierer wie zum Beispiel die ING-Diba sehen bei einem frühen Vertragsschluss eine zinsfreie Bereitstellungszeit von bis zu sechs Monaten vor. Und die können Sie sich bei einem Forward-Darlehen natürlich genauso sichern. Im Beispiel oben bedeutet das, dass der Zinsaufschlag nur 0,15 Prozent beträgt. Damit reduziert sich der Aufschlag auf 1.100 Euro.
Tipp: Verhandeln Sie vor allem bei Filial-Banken die Höhe des Aufschlags für das Forward-Darlehen. Viele Berater haben einen Spielraum, den Sie ausnutzen können.
Kündigen und umsteigen als Alternative zum Forward-Darlehen?
Eine Alternative zum Forward-Darlehen ist die Kündigung des alten Darlehens und der Abschluss eines neuen, günstigeren Vertrags. Ohne die Zustimmung der Bank ist der Ausstieg allerdings nicht möglich, und die Bank lässt sich die Zustimmung gut bezahlen – mit einer Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich dafür, dass ihr die höheren Zinseinnahmen aus dem Altkredit entgehen. Die Bank stellt Ihnen so quasi den verlorenen Zinsertrag in Rechnung, der ihr durch die Kündigung Ihres alten Vertrags entgeht. Zunächst einmal geht die Rechnung für Sie also nicht auf, denn die Ersparnis beim neuen Darlehen zahlen Sie mehr oder weniger schon als Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank.
Müssen Sie allerdings am Ende der eigentlichen Vertragslaufzeit einen wesentlich höheren Zins als heute zahlen, kann sich der Ausstieg trotz der Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Stellen Sie sich vor, Sie kommen durch die Umschuldung aus einem Vertrag heraus, der noch vier Jahre läuft und Sie 5,25 Prozent Zinsen kostet. Aktuell finanzieren Sie Ihre Immobilie aber für 3,15 Prozent mit einem neuen Vertrag über 15 Jahre Laufzeit. Für die restlichen vier Jahre des alten Vertrags haben Sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung vielleicht wenig gewonnen. Für die zusätzlichen elf Jahre aber haben Sie Top-Zinsen, von denen Sie nicht wissen, ob Sie sie in vier Jahren so noch erhalten. Auch in diesem Fall wetten Sie also auf steigende Zinsen.
Tipp: Wie die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist, war jahrelang umstritten. Mittlerweile hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen eigentlich für Klarheit gesorgt. Doch es kommt immer wieder vor, dass von den Kunden viel zu hohe Beträge verlangt werden – beauftragen Sie deshalb einen Experten mit der Analyse, wie hoch die Entschädigung sein darf. Auf der Webseite www.wehrt.de finden Sie auch einen Rechner, mit dem Sie grob ermitteln können, wie hoch die Entschädigung sein darf.
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