Das neue Jahr bringt für Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen, zahlreiche Veränderungen. Die Vermietung an Angehörige wird neu geregelt, die KfW-Förderung ändert sich und die Fördersätze für Photovoltaikanlagen sinken.
Vermieter profitieren trotz verbilligter Miete an Angehörige oder Freunde von Steuervorteilen. Die Aufwendungen für die Mietimmobilie sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig, während im Gegenzug nur geringe Mieteinnahmen zu versteuern sind. Allerdings schreibt das Finanzamt Grenzwerte vor: Vermieter können ihre Aufwendungen in voller Höhe absetzen, wenn die vereinbarte Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht. Liegt die vereinbarte Miete zwischen 56 und 75 Prozent des Vergleichsmarktes, ist voller Werbungskostenabzug nur bei positiver Ertragsprognose möglich, andernfalls sind die Kosten lediglich anteilig abziehbar. Ab 2012 ändern sich die Sätze. Hundertprozentiger Werbungskostenabzug ist künftig immer dann möglich, wenn die Mietforderung mindestens 66 Prozent bzw. 2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht, erläutert Jens Wohlfahrt, Baufinanzierungs-Experte bei der Deutschen Bank. Außerdem entfalle ab Januar die aufwändig zu erstellende Ertragsprognose.
Fördermittel werden gekürzt
Hausbesitzer, die eine Photovoltaikanlage neu errichten, erhalten ab Januar weniger Geld. Die staatliche Förderung sinkt um durchschnittlich 15 Prozent. Für Neuanlagen bis 30 kW, die den erzeugten Strom ins Netz einspeisen, erhalten Investoren ab 2012 statt 28,74 Cent je Kilowattstunde nur noch 24,43 Cent je kWh. Investoren profitieren aber weiterhin von hoher Planungssicherheit: Erstens sind die Preise für Solarstromanlagen weiter rückläufig, zweitens ist der für das Jahr der Inbetriebnahme festgesetzte Vergütungssatz ist für die Dauer von 20 Jahren garantiert, betont Immobilienexperte Wohlfahrt. Tipp: Wer sein eigenes Kraftwerk auf dem Dach installieren möchte, kann dazu günstige Finanzierungsmöglichkeiten nutzen. Zur Errichtung von Photovoltaikanlagen eignen sich preiswerte Modernisierungsdarlehen von Banken. Häufig ist eine Kombination mit zinsgünstigen KfW-Darlehen, etwa aus dem Programm Erneuerbare Energien, möglich, so Wohlfahrt.
Eine Änderung gibt es beim staatlich geförderten Wohneigentumsprogramm der KfW-Bank. So steigt der maximal geförderte Finanzierungsanteil an den Gesamtkosten ab 2012 von 30 auf 100 Prozent. Allerdings sinkt im Gegenzug der Förderhöchstbetrag von 75.000 auf 50.000 Euro. Für kleinere Immobilien, etwa Eigentumswohnungen, bedeutet die Neuregelung häufig eine Verbesserung. Für Objekte bis zu einem Kaufpreis von 166.000 Euro erhalten Eigennutzer künftig mehr Geld, rechnet Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein vor. Ab einem Kaufpreis von 170.000 Euro stünden Käufer hingegen etwas schlechter da.
Ungünstiger sieht es ab Januar auch für Modernisierer aus: Sie können allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr über das KfW-Programm Wohnraum Modernisieren (Nr. 141) finanzieren. Lediglich wenn es sich um energieverbessernde Maßnahmen handelt, dürfen noch zinsgünstige Kredite beantragt werden, erläutert Finanzierungsexperte Hölscher. Nach Hölschers Ansicht können Immobilieneigner dank des Zinstiefs allerdings auch normale Modernisierungskredite vergleichsweise zinsgünstig abrufen. Für Kreditsummen zwischen 5.000 und 50.000 Euro stellen viele Banken und Sparkassen spezielle Energiedarlehen bereit.
Altersgerechter Umbau weiter gefördert
Anders als vorgesehen führt die KfW Bank die Förderung von altersgerechtem Umbau ab 2012 fort. Bis Mitte Dezember können Eigentümer, Mieter oder Wohnungsunternehmen Förderkredite noch zu besonders günstigen Zinssätzen über ihre Hausbank beantragen. Die Geldhäuser können die Anträge zu den aus Mitteln des Bundesbauministeriums verbilligten Zinssätzen zwischen 1,0 und 1,56 Prozent noch bis 16. Dezember 2011 bei der KfW Bank einreichen, erklärt Hölscher. Der maximale Kreditbetrag beträgt 50.000 Euro pro Wohneinheit. Wie hoch die Zinsen ab dem neuen Jahr sein werden, stehe indes noch nicht fest.
