F?r Immobilienverk?ufer mit laufender Finanzierung kann es aktuell sehr teuer werden. Grund: F?r die entgangenen Zinsen verlangen Banken saftige Geb?hren. Biallo.de hat hierzu mit Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen gesprochen.
Herr Schwarz, wieso ist die Vorf?lligkeitsentsch?digung derzeit so hoch?
Die Marktzinsen f?r Immobiliendarlehen fallen seit Jahren. Die Banken d?rfen einen Ausgleich verlangen, wenn sie das zur?ckgezahlte Geld nur zu schlechteren Konditionen wieder anlegen k?nnen. Als Referenzzins wurden vom Bundesgerichtshof die Umlaufrenditen f?r Hypothekenpfandbriefe akzeptiert. Waren vor zehn Jahren diese Differenzen noch gering (rund 0,5 Prozent), so sind sie aktuell extrem angewachsen. Wer vor drei Jahren eine Finanzierung f?r drei Prozent abgeschlossen hat, wird mit einer Umlaufrendite von null Prozent konfrontiert. Die Schadensh?he wird also extrem h?her ausfallen. Real stellen wir Gr??enordnungen zwischen 15 und 30 Prozent der Restschuld fest.
Wie viel d?rfen Banken f?r die Vorf?lligkeit verlangen und was ist die Praxis?
Die Berechnungsmethode ist zwar nicht gesetzlich festgeschrieben, aber durch die Rechtsprechung mittlerweile gefestigt. Mit Hilfe der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode ermitteln Banken die H?he des Ausgleichs. Dieser Betrag muss um eine Risiko- und Verwaltungskostenersparnis reduziert werden, die nicht pauschaliert werden darf, sondern auf den Einzelfall bezogen sein muss. Alle vertraglichen Optionen wie Sondertilgung oder Tilgungssatzwechsel m?ssen ebenfalls in voller H?he ber?cksichtigt werden. In der Praxis stellen wir aber immer noch markante Fehler fest. Zum einen wird der entscheidende Stichtag des Geldeingangs beim Kreditgeber nicht ber?cksichtigt. Dadurch ist der verwendete Refinanzierungszins falsch. Zum anderen werden vereinbarte Sondertilgungen oder h?here Tilgungss?tze nicht oder nicht ausreichend ber?cksichtigt. Nur die Kreditnehmer, die sich wehren und darauf aufmerksam machen, bekommen eine korrigierte Berechnung. Oft werden auch die Laufzeiten zum Beispiel bei Forwarddarlehen falsch angesetzt. Dadurch zahlen Verbraucher mehr als sie eigentlich m?ssten.
Wie k?nnen sich Betroffene wehren?
Zun?chst ist zu pr?fen, ob eine vorzeitige Tilgung ?berhaupt erforderlich ist. Oftmals kann ein Pfandwechsel die bessere Wahl sein. Dabei wird das Darlehen nicht gek?ndigt, sondern auf ein neues Objekt ?bertragen. Eine weitere M?glichkeit w?re, bei guter Bonit?t und attraktivem Zins, dem K?ufer der eigenen Immobilie das Darlehen zu ?berlassen. Dieser Schuldnerwechsel geht nat?rlich nur mit Zustimmung der Bank. Wenn das alles nicht greift, sollte der Verk?ufer die geforderte Vorf?lligkeitsentsch?digung durch Experten ?berpr?fen lassen. Das bieten die Verbraucherzentralen an, aber auch die Stiftung Warentest oder das IFF in Hamburg (Institut f?r Finanzdienstleistungen).
Was sollten Verbraucher im Vorfeld beachten?
Wichtig ist, im Vertrag alle machbaren Optionen zu vereinbaren. Sinnvoll sind Sondertilgungen und der kostenlose Tilgungssatzwechsel. Je h?her hier vereinbart wird, umso geringer f?llt ein eventueller Schadenersatz aus. Die Kreditnehmer sollten aber auch individuelle Ereignisse vor Vertragsabschluss ber?cksichtigen. Gibt es zum Beispiel in f?nf Jahren einen garantierten Kapitalzufluss aus einer Versicherung, kann ein Teil des Kredits ohne Entsch?digung getilgt werden. Dazu vereinbart man f?r diesen Betrag lediglich eine f?nfj?hrige Zinsbindung. Es gibt aber auch Angebote von Banken, die eine jederzeitige Volltilgung ohne Entsch?digung gegen einen Aufpreis beim Sollzins anbieten. Oder aber man handelt mit dem Kreditgeber zus?tzlich eine einmalige Sondertilgung zu einem Stichtag aus, wenn die Schenkung oder Auszahlung vorab bekannt ist.
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