Bezahlbare Mietwohnungen bilden die Ausnahme. Durch die anhaltend steigenden Mietpreise können Immobilienbesitzer gute Renditen erzielen.
Der Immobilienkauf sollte keine Kurzschlussreaktion sein
Obwohl die Mietpreise stetig steigen, raten Experten von voreiligen Käufen ab. Nach einer Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), die sich allerdings auf Daten aus dem Jahre 2012 bezieht, werfen direkte Immobilieninvestitionen jährlich im Durchschnitt nur Bruttorenditen von rund zwei Prozent ab. Allerdings hätten Immobilienanlagen insgesamt auch während der Finanzkrise stabile Durchschnittsrenditen von jährlich zwei bis drei Prozent erzielt. "Im Neubaubereich lassen sich Bruttorenditen zwischen 3,5 und 4,5 Prozent erzielen", bekräftigt Holger Schuberth, Leiter Immobilien bei der Sparkasse Nürnberg.Wer den Kauf einer Mietwohnung plant, sollten sich bei den Kalkulationen darüber im Klaren sein, dass es starke Unterschiede zwischen Brutto- und Nettorendite bei Immobilien gibt. Um die Nettorendite richtig berechnen zu können, müssen sämtliche Kosten, die jährlich aufgebracht werden müssen, berücksichtigt werden. So fallen beim Erwerb der Wohnung neben dem Kaufpreis Gebühren für den Notar, das Grundbuchamt und die Grunderwerbssteuer an.
Die realen Mieteinnahmen
Der Erwerbsaufwand muss immer mit der Jahresmiete aufgewogen werden. Allerdings mindern nichtumlagefähige Betriebskosten und vom Eigentümer zu bildende Rücklagen die Mieteinnahmen. Schließlich besteht die Möglichkeit, dass der Mieter kündigt und die Wohnung nicht sofort im Anschluss vermietet werden kann. Dieses Mietausfallrisiko sollten Käufer realistisch durch einen Wertansatz berücksichtigen.
Dazu ein Beispiel: Herr Mayer möchte zur Kapitalanlage eine vermietete Wohnung erwerben: Kaufpreis: 150.000 Euro, Miete monatlich: 625 Euro zzgl. Betriebs- und Nebenkosten, Erwerbskosten zum Beispiel rund sechs Prozent, also 9.000 Euro. Der letzten Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung entnimmt Herr Mayer die nicht umlagefähigen Betriebskosten (Beispiel: 926 Euro) und die anzusparenden Rücklagen (Beispiel: 249 Euro). Schließlich erfragt er bei der Hausverwaltung die durchschnittliche Leerstandquote für diese Wohnanlage. Er erhält die Auskunft, dass in der Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, nur bei Mieterwechsel eine Wohnung kurzfristig leer steht. Dafür berechnet Herr Mayer einen Abschlag von vier Prozent auf die Jahresmiete. Der jährliche Mietertrag reduziert sich damit von 7.500 auf 6.025 Euro, die Mietrendite erreicht 3,79 Prozent. Damit hätte unser Beispielkäufer auch einen durchschnittlichen Wert einer realistischen Rendite, die man für vermietete Wohnungen erwarten kann. Erfahrungsgemäß schwanken die Renditen zwischen rund 3,5 und maximal sechs Prozent. Für Neubauwohnungen liegen die Renditen niedriger als für Bestandsbauten.
Die endgültige Höhe der Nettorendite hängt vom jeweiligen Steuersatz ab. Aufgrund der Vielzahl von Einflussfaktoren kann die exakte Rendite eines Immobilieninvestments nur für den jeweiligen Einzelfall berechnet werden.
Baugeld-Vergleich: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuellen Baugeldkonditionen überregionaler und regionaler Anbieter." domain="www.donaukurier.de" class="more" target="_blank"%>
