In Zeiten von Online-Vorlesungen zieht es viele Studenten zurück ins Hotel Mama.
Das Problem: Der Mietvertrag macht keine Corona-Pause. Eine Untervermietungen kann da hilfreich sein.
Corona ist ein ganz neuer Grund, sich einen Mitbewohner für eine komplette oder teilweise Untervermietung in die Wohnung zu holen. Wer will schließlich Miete zahlen, wenn er die Vorlesungen auch zu Hause im Elternhaus online anschauen kann? Doch wenn Mieter plötzlich in die Rolle des Vermieters schlüpfen, gilt es reihenweise Regeln zu beachten. Experten der ARAG-Versicherung geben Tipps, damit das Projekt "Untermieter gesucht" erfolgreich wird.
1. Vermieter ins Bild setzen
Bei einer Untervermietung müssen Sie Ihren Vermieter mit ins Boot holen - am besten schriftlich. Wer eine Wohnung komplett untervermieten will, braucht auf jeden Fall dessen Erlaubnis. Sonst besteht das Risiko einer Kündigung. Anders sieht es aus, wenn Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten. In diesem Fall haben Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis Ihres Vermieters, wenn es ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gibt. Das kann auch eine wirtschaftlich angespannte Situation wie durch die Corona-Pandemie sein. Wichtig ist nach Auskunft der ARAG-Experten, dass sich Ihr Interesse an einer Untervermietung erst nach Einzug in die Wohnung ergeben hat.
2. Gründe für ein Verbot der Untervermietung
Der Vermieter hat bei einer teilweisen Untervermietung drei Gründe, seine Erlaubnis zu verweigern: bei einer Überbelegung, wenn Untermieter unzumutbar erscheinen oder wenn die Untervermietung dazu führen würde, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt würde - etwa als Geschäft. Wichtig zu wissen ist, dass Sie Ihre vier Wände nicht unbedingt als Feriendomizil anbieten dürfen - auch wenn Ihr Vermieter eine Untervermietung gestattet. Tun sie das trotzdem, droht eine Kündigung vom Vermieter. Hintergrund ist das Zweckentfremdungsverbot, das auch in Bayern gilt: Danach darf Wohnraum nicht zweckentfremdet werden - etwa für touristische Zwecke.
3. Mieter haftet für Schäden
Auch wenn der Untermieter Schäden verursacht hat, steht der Mieter dafür gerade. Ganz wichtig: Bauen Sie in diesen Fällen nicht auf Ihre Haftpflichtversicherung. Denn ein vom Untervermieter verantwortetes Malheur ist in der Regel nicht im Versicherungsschutz eingeschlossen. Stattdessen sollten Sie darauf achten, dass der neue Mitbewohner eine Privathaftpflichtversicherung hat. Sinnvolle Lösung für beide Seiten: eine Kaution. Deren Höhe darf nach Angaben der ARAG-Experten maximal drei Nettokaltmieten betragen. Zudem ist ein Übergabeprotokoll in jedem Fall ratsam, genauso wie eine Inventarliste.
4. Das sollte mit in den Vertrag
Zu den wichtigsten Angaben in einem Untermietvertrag gehören die Namen von Haupt- und Untermieter, die Anschrift der Wohnung, eine genaue Beschreibung der (unter)vermieteten Räume und gemeinsam benutzter Geräte, ein Verweis auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung, die Mietzeit, Kündigungsfristen, die Höhe der Miete und der Kaution sowie die Anzahl der übergebenen Wohnungsschlüssel. Zudem sollte auch eine Zustimmung des Hauptvermieters beiliegen.
5. Höhe der Untermiete muss im Rahmen bleiben
Die Untermiete muss zwar nicht im Verhältnis der Miete entsprechen, darf aber auch keine abstrusen Höhen erreichen. In Bundesländern, in denen die Mietpreisbremse gilt, müssen Sie sich auch als Untervermieter daran halten. Werden möblierte Zimmer vermietet, darf ein Möblierungszuschlag berechnet werden.
6. Steuern auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen müssen bei der Steuererklärung in Anlage V angegeben werden und sind unter Umständen steuerpflichtig. Bei einer dauerhaften Untervermietung sind Mieteinnahmen von bis zu 410 Euro im Jahr steuerfrei, wenn Sie nur zeitweise untervermieten, sind pro Jahr maximal 520 Euro erlaubt. Wer mit dem Untermietverhältnis Verlust macht, der muss schlussendlich sogar weniger Steuern zahlen. Der Verlust verringert nämlich das steuerpflichtige Einkommen.
7. Untermietzuschlag
Vermieter dürfen einen Untermietzuschlag verlangen, wenn sie ihrem Mieter eine Untervermietung erlauben, die ihnen andernfalls nicht zumutbar wäre. Der Vermieter darf nur dann seine Erlaubnis von der Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, wenn er durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder steigende Betriebskosten. Die Unzumutbarkeit muss immer der Vermieter nachweisen. In der Regel sind 20 Prozent der Untermiete als Untermietzuschlag angemessen. Bis zu 25 Prozent sind möglich, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht. Für preisgebundenen Wohnraum gibt es eine Sonderregelung: Untervermieter müssen bei einem Untermieter lediglich 2,50 Euro monatlich und bei zwei und mehr Untermietern fünf Euro monatlich zahlen.
Sebastian Meirandres
