Mit Extrazahlungen in den Baukredit senken Immobilienkäufer schneller ihre Schulden. Doch nicht nur das: Im Zinstief sind Sondertilgungen auch eine rentable Anlageform.
Sondertilgungen gehören heute zum Standard bei Baufinanzierungen. Allerdings kann die jährliche Extrazahlung unterschiedlich ausgestaltet sein: Häufig erlauben Banken bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme zwischenzutilgen, manche gewähren auch bis zu zehn Prozent. In anderen Fällen sind bestimmte Höchstbeträge vorgegeben, etwa 5.000 oder 10.000 Euro pro Jahr.
Prozentuale Sondertilgung statt Höchstsatz
Es empfiehlt sich, die Sondertilgung als Prozentsatz festzulegen. So sichern Sie sich einen flexiblen Tilgungsspielraum. Der Rahmen für die Sondertilgung richtet sich nämlich nach der anfänglichen Darlehenssumme. Steigt der Kreditbetrag, erhöht sich automatisch die mögliche Tilgungsleistung. Beispiel: Fünf Prozent Sondertilgungsrecht ermöglichen bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro eine Extrazahlung von 7.500 Euro pro Jahr. Steigt der Kreditbetrag auf 250.000 Euro, sind 12.500 Euro erlaubt.
Sehr effektiv sind prozentuale Sondertilgungen auch während der Rückzahlphase. Grund: Mit sinkender Darlehensschuld erhält die Sondertilgung mehr Gewicht. Beispiel: Ist die Darlehensschuld von 200.000 Euro bereits auf 100.000 Euro zurückgeführt, werden aus ursprünglich fünf Prozent Sondertilgung, plötzlich zehn Prozent. Grund: Die Ausgangssumme von 10.000 Euro Sondertilgungsoption bleibt gleich hoch.
Als Faustregel gilt: Je größer das Sondertilgungsrecht, desto besser. Achten Sie bereits bei Vertragsabschluss auf die Höhe der Sondertilgungsoption, denn nachverhandeln ist später kaum mehr möglich!
Sondertilgung sollte nichts kosten
Erhebt die Bank für die Sondertilgung einen Zinszuschlag, verringert sich der Einspareffekt. Kreditnehmer sollten daher kostenlose Tilgungsoptionen bevorzugen. ?Solche Angebote sollte man auf jeden Fall annehmen und vertraglich festschreiben?, rät die Verbraucherzentrale Bremen. Selbst wenn Sie gar nicht beabsichtigen, Sonderzahlungen zu leisten, ist die eingeräumte Option sinnvoll. Etwa dann, wenn wegen eines Verkaufs der Immobilie das Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Dann mindert das Sondertilgungsrecht den Schaden, den die Bank geltend machen kann.
Sondertilgung nicht um jeden Preis
Kostet die Sondertilgung Geld, fallen oft ein oder zwei Zehntel Zusatzzinsen auf aktuelle Konditionen an. Das erscheint zunächst nicht viel, summiert sich aber. Wie die Bremer Verbraucherzentrale errechnete, fallen für ein Darlehen über 200.000 Euro zu 4,1 statt 4,0 Prozent Sollzins im Lauf von zehn Jahren bis zum Ende der Zinsbindung 1.870 Euro mehr an Zinsen an. Um die Mehrzinsen zu nivellieren und keinen finanziellen Nachteil zu erleiden, müssten Sie als Kreditnehmer mindestens 900 Euro jährlich an Sonderzahlungen leisten. Kreditnehmer sollten sich darüber im Klaren sein, ob Sie tatsächlich in der Lage sind, Extrazahlungen zu leisten ? ansonsten verteuert die kostenpflichtige Sonderzahlungsoption unnötig den Kredit.
Sondertilgung als Geldanlage
?Wer über größere Sparguthaben verfügt, sollte unbedingt prüfen, ob er seine Sondertilgungsoption wahrnehmen kann?, rät Michiel Goris, Vorstand des Baugeldvermittlers Interhyp. Denn Extrazahlungen verbilligen und verkürzen nicht nur Kreditschuld und -laufzeit ? ?sie stellen im momentanen Zinsumfeld auch eine der rentabelsten Anlageformen für Erspartes da?, erklärt der Finanzierungsexperte.
Grund: Während man aktuell für Tagesgeld und kurz laufende Festgelder bestenfalls ein Prozent Zinsen erhält, kosten bestehende Baufinanzierungen häufig noch drei oder vier Prozent Kreditzins. Eigentümer, deren Sparzinsen unterhalb der Kreditzinsen liegen, machen demnach Verlust.
Großen Einfluss auf den Spareffekt hat auch der Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung. Da durch die Extrazahlung die Kreditschuld sofort verringert wird, steigt zugleich der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate und beschleunigt die Entschuldung. Tilgen Sie z.B. monatlich 50 Euro mehr ? bei gleichbleibender Rate - verbuchen Sie einen faktischen Zinsgewinn von 600 Euro binnen zwölf Monaten. Zum Vergleich: Um einen Zinsertrag von rund 600 Euro zu erzielen, müssten Sie eine Summe von 25.000 Euro auf ein Jahr für 2,50 Prozent anlegen. Solch einen Zinssatz gibt es aber zurzeit nirgends. Hinzu kommt: ?Erfolgt bei einem 200.000 Euro-Darlehen eine Sondertilgung in Höhe von 10.000 Euro bereits nach zwei statt nach fünf Jahren, verringern sich die geleisteten Zinszahlungen sogar um 4.800 Euro und der Darlehensnehmer wird vier Jahre schneller schuldenfrei?, ergänzt Goris.
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