Wer sich als Immobilienkäufer schnell seiner Schulden entledigen möchte, sollte außerplanmäßige Kreditzahlungen in Betracht ziehen.
Empfehlenswert ist es, die Sondertilgung in Prozent bei Vertragsabschluss festzulegen, denn hierdurch bleibt ein flexibler Tilgungsspielraum. Mit wachsender Kreditsumme steigt der Rahmen für die Sondertilgung automatisch an und erlaubt eine größere Tilgungsleistung. Beispiel: Fünf Prozent Sondertilgungsrecht ermöglichen bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro eine Extrazahlung von 7.500 Euro. Steigt der Kreditbetrag auf 250.000 Euro, sind 12.500 Euro erlaubt. Und auch andersherum zahlt sich das aus: Eine Sondertilgung von fünf Prozent bezieht sich auf die ursprüngliche Darlehenssumme. Ist die Darlehensschuld von 200.000 Euro bereits auf 100.000 Euro zurückgeführt, werden aus den ursprünglich fünf Prozent, die man sondertilgen kann, plötzlich zehn Prozent. Der Grund: Die Ausgangssumme von 10.000 Euro bleibt gleich hoch.
Als Grundregel gilt: Je größer die Sondertilgung, umso besser. Wichtig ist, bereits bei Vertragsabschluss auf entsprechende Sondertilgungsrechte zu achten, denn nachverhandeln ist später kaum mehr möglich!
Vor allem wenn das Kreditinstitut keinen Aufpreis für die Sondertilgung verlangt, profitieren Kreditnehmer von dem Kostenvorteil. "Solche Angebote sollte man auf jeden Fall annehmen und vertraglich festschreiben", rät die Verbraucherzentrale Bremen. Bundesweite Anbieter mit kostenloser Tilgungsmöglichkeit sind unter anderem die BB Bank, ING-Diba, 1822 direkt und die Augsburger Aktienbank.
Sondertilgung lohnt sich nicht immer
Ein anderes Bild ergibt sich, wenn die Bank einen Zusatzzins für die Sondertilgung berechnet. Oftmals kostet das Baudarlehen dann 0,1 Prozentpunkte Zinsen mehr. Auf den ersten Blick erscheint das zwar nicht viel, es summiert sich aber. Wie die Kreditexperten der Verbraucherzentrale Bremen errechneten, fallen für ein Darlehen über 200.000 Euro zu 4,1 statt 4,0 Prozent Sollzins im Verlauf von zehn Jahren bis zum Ende der Zinsbindung 1.870 Euro mehr an Zinsen an. Um die Mehrzinsen auszugleichen, müsste der Kreditnehmer mindestens 900 Euro jährlich an Sonderzahlungen leisten. Da viele Banken Sonderzahlungen erst ab bestimmten Mindestsummen akzeptieren - häufig erst ab 1.000 oder 2.000 Euro - muss sich der Kreditnehmer darüber im Klaren sein, dass er die Sonderzahlungen aufbringen kann.
Regelmäßige Sondertilgungen, hohe Zinsersparnis
Wenn Sie beispielsweise jährlich 3.000 Euro in ein 200.000-Euro-Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung zu 3,0 Prozent Sollzins einzahlen, erzielen Sie bei einer Anfangstilgung von drei Prozent einen Zinsvorteil von insgesamt 11.000 Euro. Die Darlehenslaufzeit verkürzt sich um sechs Jahre, und zwar von 23 auf 17 Jahre. Doch obwohl meist nur eine schriftliche Vorankündigung bei der Bank ausreicht, nehmen Eigentümer die Möglichkeit zur nur außerplanmäßigen Tilgung nur selten an. "Wer über größere Sparguthaben verfügt, sollte unbedingt prüfen, ob er seine Sondertilgungsoption wahrnehmen kann", empfiehlt Michiel Goris, Vorstand des Baugeldvermittlers Interhyp. Denn Extrazahlungen verbilligen und verkürzen nicht nur Kreditschuld und -laufzeit - "sie stellen im momentanen Zinsumfeld auch eine der rentabelsten Anlageformen für Erspartes da", erklärt der Finanzierungsexperte. Während man aktuell für Tagesgeld und kurz laufende Festgelder höchstens zwei Prozent Zinsen erhält, kosten bestehende Baufinanzierungen häufig drei oder vier Prozent Kreditzins. Wenn die Sparzinsen unterhalb der Kreditzinsen liegen, machen Eigentümer also Verlust. Selbst im Falle, dass das Sondertilgungsrecht nur einmal während der Zinsbindung genutzt wird, macht es sich bereits bezahlt. "Wer zum Beispiel in einen 200.000-Euro-Kredit, der zu fünf Prozent bei zehnjähriger Sollzinsbindung
aufgenommen wurde, nach fünf Jahren 10.000 Euro außerplanmäßig einzahlt, der mindert die fälligen Zinszahlungen durch den Zinseszinseffekt um insgesamt 2.800 Euro", rechnet Goris vor.
Parallel verringere sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens um 3,5 Jahre. Einen ebenfalls großen Einfluss auf den Spareffekt hat der Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung. Da durch die Extrazahlung die Kreditschuld sofort verringert wird, steigt zugleich der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate und beschleunigt die Entschuldung. Wer etwa monatlich 50 Euro mehr tilgt ? bei gleichbleibender Rate - kann einen realen Zinsgewinn von 600 Euro innerhalb von zwölf Monaten verbuchen, und dies neben den anderen Effekten der Sondertilgung.
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