Viele Wohnungseigentümer scheuen sich vor kollektiver Kreditaufnahme, weil sie gemeinsam haften. Viele Bundesländer begegnen dem möglichen Zahlungsausfall eines Kreditnehmers mit Bürgschaften.
Mehr als 80 Prozent der deutschen Wohneinheiten gehören privaten Einzeleigentümern. Diese entscheiden, wann und wie sie ihre Immobilie sanieren oder modernisieren. Anders sieht es bei Wohneigentümergemeinschaften aus. Sie stehen bei Modernisierungs- oder Sanierungsvorhaben oft vor dem Hindernis, dass die Rücklagen für überfällige Bauvorhaben, wie etwa Dämmmaßnahmen oder der Einbau neuer Fenster, nicht ausreichen. Häufig kommt es dann zu Diskussionen über die Höhe der Kreditaufnahme, den Umfang der durchzuführenden Arbeiten und die mögliche Schadenhaftung bei Zahlungsausfall einzelner Kreditnehmer.
Bundesgerichtshof unterstützt Eigentümergemeinschaften
Um rechtlich Klarheit zu schaffen, traf der Bundesgerichtshof 2015 eine Entscheidung, die die Kreditaufnahme von Eigentümergemeinschaften verbindlich regelt (Az: V ZR 244/14). Danach dürfen mehrere Eigentümer auch gegen den Willen einzelner gemeinsam längerfristige Darlehen in Anspruch nehmen. "Damit ist rechtssicher, dass Eigentümergemeinschaften zur Finanzierung von beispielweise Dämmmaßnahmen oder einer Heizungssanierung Kredite aufnehmen können", bekräftigt Bern Neuborn von der Bausparkasse BHW. Dies gelte auch für geförderte Kredite der KfW Bank.
Sanierungskredit bedarf nicht der Einstimmigkeit
Eigentümergemeinschaften tun sich gerade bei der energetischen Sanierung von Gebäuden schwer. "In diesem Segment wird weit weniger saniert als im Durchschnitt aller deutschen Wohnimmobilien", moniert Neuborn. Eigentlich unverständlich, denn der Beschluss zur energetischen Sanierung im Rahmen von Eigentümergemeinschaften benötigt keine Einstimmigkeit. Vorausgesetzt, die Baumaßnahme erhöht den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig, reicht eine qualifizierte Mehrheit von 75 Prozent der Stimmberechtigten aus, wenn diese mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen.
Bundesländer helfen aus
Bislang werden KfW-Programme von Eigentümergemeinschaften nur zurückhaltend genutzt. Das häufigste Hindernis: Kommt es bei einzelnen Eigentümern zu einem Zahlungsausfall, haften kollektiv die verbleibenden Mitglieder. Dieses Manko haben viele Bundesländer inzwischen erkannt und reagiert. So wenden Baden-Württemberg, Bremen, Hamburg, Hessen, Saarland und Schleswig-Holstein das Risiko des Zahlungsausfalls dadurch ab, indem sie KfW-Kredite mit einer Landesbürgschaft absichern. Da in jedem Bundesland jedoch andere Regeln gelten, sollten sich Eigentümergemeinschaften vor Kreditaufnahme beim Bauministerium ihres Landes erkundigen, ob und gegebenenfalls wie die Ausgestaltung der Bürgschaft im Detail funktioniert.
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