Beim Verkauf einer Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie mit einem bestehenden Baudarlehen verfahren wird. Drei Fallbeispiele helfen bei der Orientierung.
Wird eine noch nicht lastenfreie Immobilie verkauft oder an den eigenen Nachwuchs überschrieben, so stellt sich die Frage: Was passiert mit der bestehenden Finanzierung? Kann der Verkäufer das Hypothekendarlehen einfach an den Käufer weitergeben oder muss es gekündigt und vom Erwerber neu ausgehandelt werden? Lässt sich bei einer Schenkung an die Kinder das Darlehen mit in den Geschenkkarton legen oder benötigt der Nachwuchs eine neue, individuell vereinbarte Finanzierung? Drei Musterfälle bringen Licht ins Finanzierungsdickicht:
1. Besteht bei Verkauf des Eigenheims ein Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers gegenüber der Bank?
Grundsätzlich ja, damit Verkäufer die Immobilie auf Wunsch des Käufers lastenfrei übergeben können. Tobias Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der Comdirect Bank, verweist allerdings auf eine Kostenfalle: Die Bank kann für den entstehenden Zinsverlust ein Vorfälligkeitsentgelt in Rechnung stellen. Da sich der Betrag je nach Darlehenshöhe und Restlaufzeit auf mehrere Tausend Euro summieren kann, sollten Verkäufer den fraglichen Betrag vorab ausrechnen lassen und ihn nach Möglichkeit beim Verkaufspreis berücksichtigen.
2. Kann der Käufer den bestehenden Baukredit übernehmen? Wann lohnt sich das, wann nicht?
Ja, der Käufer der Immobilie kann ein bestehendes Baudarlehen übernehmen. Dies bedarf jedoch der Zustimmung der finanzierenden Bank. Dabei handelt es sich stets um eine Einzelfallentscheidung seitens des Kreditinstituts, bei der zum Beispiel die Bonität des Käufers eine wesentliche Rolle spielt, erklärt Finanzierungsprofi Lücke. Für den Käufer könne die Kreditübernahme attraktiv sein, wenn die Zinsen des bestehenden Darlehens für die Restlaufzeit der Zinsbindung günstiger sind als die aktuellen Marktkonditionen für eine vergleichbare Laufzeit. Aufgrund des Rekordtiefs bei den Baugeldzinsen dürfte dies aktuell aber nur selten der Fall sein. Zehnjährige Standardfinanzierungen sind derzeit bereits ab 2,6 Prozent Sollzins zu haben, etwa bei den Finanzmaklern Accedo und DTW Immobilienfinanzierung. Bundesweite Kreditinstitute vergeben Hypothekendarlehen ab 2,7 Prozent, zum Beispiel die BB Bank und die Deutsche Bank. Auch Direktbanken wie 1822 und Comdirect berechnen Zinsen von 2,7 Prozent.
3. Was passiert bei Schenkung an ein eigenes Kind? Wird das Darlehen einfach auf den Nachwuchs überschrieben oder muss ein neuer Darlehensvertrag mit neuen Konditionen gemacht werden?
Soll eine kreditbelastete Immobilie auf das Kind übertragen werden, so müssen die Eigentümer die finanzierende Bank vorab informieren. Es sind dann zwei alternative Rechtsgeschäfte möglich: Erstens die dingliche Umschreibung der Immobilie und zweitens die Übertragung der Immobilie inklusive Schuldübernahme der bestehenden Darlehen. Im ersten Fall bleibt das Darlehen bei den Eltern und es wird kein neuer Darlehensvertrag geschlossen, sondern nur die Grundschuldzweckerklärung neu eingeholt, erläutert Lücke. Im zweiten Fall wird die Immobilie inklusive Schuldübernahme der bestehenden Darlehen auf das Kind übertragen: In diesem Fall wird die finanzierende Bank prüfen, ob eine Schuldübernahme seitens des Kindes durchgeführt werden kann. Voraussetzung dafür ist eine gute Bonität des Kindes, so Lücke. Die Bedingungen des bisherigen Darlehensvertrages (Konditionen, Zinsbindung, Anfangstilgung etc.) sind dann im vollen Umfang zu übernehmen.
Baugeld-Vergleich: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuellen Baugeldkonditionen überregionaler und regionaler Anbieter." domain="www.donaukurier.de"%>
