Wer sich eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, sollte die Inhalte des Kaufvertrages gründlich prüfen. Denn oftmals erfolgt dies unzureichend und ist mit Ärger und zusätzlichen Kosten verbunden.
Gerade wenn es darum geht, den Kauf seiner Traumimmobilie schriftlich in Form eines notariell beurkundeten Kaufvertrages zu dokumentieren, sollte man als Käufer keine Fehler machen. Auch wenn der Notar die Ausgestaltung des Kaufvertrages übernimmt, kann es nicht schaden, zu wissen, was zwingend darin niedergeschrieben sein soll und was darüber hinaus in einem Kaufvertrag festgehalten werden kann. Nach dem Gesetz muss Ihnen der Notar mindestens 14 Tage Zeit einräumen, damit Sie den Vertrag in Ruhe prüfen können.
Aber Vorsicht: Ein Immobilienkaufvertrag ist in der Regel ein relativ umfangreicher Vertrag, abgefasst in nicht immer einfach verständlichem Juristendeutsch. Wer so etwas noch nie zuvor gesehen hat, wird Mühe haben, vertragliche Probleme oder Risiken zu erkennen. Daher sollte der Vertrag vor einem Beurkundungstermin erst einmal mit dem Notar zu allen bestehenden Fragen durchgesprochen und abgestimmt werden. In der Realität passiert das aber nur sehr selten. Viele Verbraucher nehmen Verträge wie sie sind und unterzeichnen sie ohne eingehende Prüfung. Verbraucherschützer mahnen: Das kann fatale Konsequenzen haben.
Käufer und Objekt
In einem Immobilienkaufvertrag werden zunächst einmal die beteiligten Parteien aufgenommen. Soweit dem Notar nicht persönlich bekannt, müssen sie sich durch einen amtlichen Ausweis ausweisen. Selbstverständlich wird das Kaufobjekt präzise aufgenommen. Der Notar sieht hierfür vor der Beurkundung das Grundbuch ein. Nach dem Grundbuch wird das Objekt bezeichnet. Diese Angaben sollten Käufer genau überprüfen, da nur das verkauft wird, was hier auch genannt ist. Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bezüglich der Beschreibung der Wohnung immer auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage Bezug genommen, die ein Käufer unbedingt kennen muss.
Teilungserklärung
Im ersten Teil einer Teilungserklärung werden die zur Wohnung gehörenden Räume beschrieben, außerdem ist das Gemeinschaftseigentum aufgelistet. Nach Meinung von Fachanwälten sind die Abgrenzungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum von zentraler Bedeutung. So ist es wichtig, ob beispielsweise ein Gartenanteil voll im Eigentum steht oder nur ein Sondernutzungsrecht daran begründet ist. Die Gemeinschaftsordnung als zweiter Teil der Teilungserklärung kann ähnlich einer Hausordnung beispielsweise Ruhezeiten vorschreiben. Wichtiger sind in der Regel jedoch Vorgaben zu Zahlungsverpflichtungen, zur Hausverwaltung und zur Eigentümerversammlung.
Dem Käufer einer Eigentumswohnung verrät eine Teilungserklärung noch mehr: sie enthält Informationen darüber, wie die Immobilie genutzt werden darf. Ist in der Wohnung nur Wohnen erlaubt? Oder kann sie auch als Feriendomizil oder als Praxis bzw. Büro dienen? Ein wichtiges Thema ist darüber hinaus der eigene Garten in Sondernutzung: Wie hoch darf ein Zaun sein? Ist eine Gartenhütte erlaubt?
Zweistufiger Kaufvertrag
Der Kaufvertrag ist meist zweistufig zur Absicherung des Verkäufers und des Käufers aufgebaut. Der Käufer muss den Kaufpreis nach Vertragsschluss erst zahlen, wenn im Grundbuch zu seinen Gunsten eine so genannte Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Diese sichert den späteren Erwerb des Käufers ab, da nach Eintragung dieser Auflassungsvormerkung das Objekt nicht noch vom Verkäufer an einen Dritten veräußert werden kann. Auf der anderen Seite wird der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Beurkundung durch den Notar
Nach der Beurkundung prüft der Notar, ob öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder die Genehmigung eines Hausverwalters nötig sind oder die Gemeinde von einem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Sind von einer früheren Finanzierung des Objektes noch Grundpfandrechte einer Bank eingetragen, wird bei dieser angefragt, wie hoch der Betrag für deren Ablösung ist. Dieser Betrag kann dann gleich aus dem Kaufpreis gezahlt werden, sofern der Käufer das Grundpfandrecht für seine eigene Finanzierung nicht übernehmen will.
Geregelt wird im Kaufvertrag dann auch noch ein konkreter Übergabetermin des Objektes, der zeitlich meist mit der Zahlung des Kaufpreises zusammenfällt. Der Käufer will möglichst früh in das Objekt, der Verkäufer natürlich erst nach Zahlung des Kaufpreises den Besitz übergeben. Darüber hinaus werden im Kaufvertrag die Gewährleistungsrechte des Käufers geregelt. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird üblicherweise die Gewährleistung vom Verkäufer ausgeschlossen, aber der Verkäufer darf keine ihm bekannten Mängel verschweigen, sofern er davon ausgehen muss, dass der Mangel für den Käufer von Interesse ist. Verschweigt er diesen Mangel trotzdem, haftet er dafür.
Der Käufer muss dem Verkäufer aber nachweisen, dass er den Mangel, beispielsweise einen Feuchtigkeitsschaden im Keller, gekannt hat. Einem Käufer ist daher anzuraten, das Objekt vor dem Kauf mit fachkundigem Beistand zu besichtigen, um Überraschungen zu vermeiden. Der spätere Nachweis einer Kenntnis des Verkäufers ist schwierig.
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