Bei Immobilien zur Kapitalanlage entscheiden zahlreiche Faktoren über den Erfolg des Investments. Bei optimalem Erwerb winken Renditen bis zu sechs Prozent.
Viele Studenten kämpfen noch immer verzweifelt um eine Bleibe am neuen Studienort. In den meisten Uni-Städten ist der Markt für kleine Wohnungen leer gefegt. Ich habe rund 30 Wohnungsbewerbungen in Passau abgegeben, sagt Kommunikationsstudent Fabian G. aus München. Am Ende war ich froh, ein Zimmer in einer WG bekommen zu haben. Wie Fabian geht es derzeit vielen Studenten: Bezahlbarer Wohnraum ist knapp, Ein-Zimmer-Wohnungen gibt es so gut wie gar nicht.
Studentenbude: Kaufen statt Mieten
Eine Alternative zu Wohnungsmangel und horrenden Mietpreisen ist der Kauf einer Studentenbude. Eltern verhelfen so nicht nur ihrem Sprössling zu einer ordentlichen Bleibe, bei günstigen Bedingungen wirft das Objekt auch eine attraktive Rendite ab. Die bekannten Grundregeln beim Immobilienerwerb gelten auch für Studentenwohnungen: Die Lage ist das A und O, damit sich das Objekt hoher Nachfrage erfreut, sagt Tobias Lücke, Immobilienspezialist bei Comdirect. Dabei muss die Studentenwohnung nicht unbedingt im Zentrum liegen, auch Standorte in Uni-Nähe sind beliebt. Neben der Lage sorgt ein guter Zustand und ordentliche Ausstattung der Wohnung für regen Zuspruch.
Erfolg versprechen vor allem Investments in beliebten Uni-Städten. Dazu zählen praktisch die deutschen Großstädte sowie traditionelle Uni-Standorte, etwa Heidelberg, Tübingen, Marburg, Münster oder Jena. Kleinstädte mit nur einer Fachhochschule o.ä. in strukturschwachen Gebieten sind für ein Investment weniger geeignet, hier besteht das Risiko von Mietausfällen. Positiv: In den meisten Uni-Städten wird der Zustrom von Studenten und damit eine anhaltend hohe Wohnraum-Nachfrage bis auf weiteres anhalten. Die Kultusministerkonferenz beziffert die Zahl der Neustudenten bis 2020 auf mindestens 450.000.
Vorteile von Studentenbuden
Für kleine Wohnungen können Vermieter höhere Quadratmeterpreise verlangen als für große, da die Gesamtmiete niedriger ist als bei großen Mietobjekten. Mit positiver Wirkung auf den Ertrag, denn die Mietrenditen von Studentenwohnungen liegen in der Regel über denen von Familienwohnungen. Häufiger Mieterwechsel begünstigt die Position des Vermieters. Da Studenten meist nur wenige Jahre im Objekt bleiben, kann der Vermieter bei Mieterwechsel den Mietzins regelmäßig an die Preisentwicklung anpassen. Für Eltern ist das Investment überschaubar, denn Studentenwohnungen gibt’s zum Teil schon für fünfstellige Beträge. Aus steuerlicher Sicht lohnt sich ein möglichst hoher Kreditanteil am Kaufpreis, denn die Schuldzinsen sind beim Finanzamt absetzbar. Hinzu kommt die Abschreibung der Immobilie sowie anfallender Erhaltungs- und Sanierungsaufwand. Unterm Strich sind die Ausgaben häufig höher als die Mieteinnahmen. Die daraus resultierenden negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern die eigene Steuerschuld. Andererseits: Ist das Objekt abgezahlt, erhöhen die Mieteinnahmen zwar die eigenen Einkünfte, aber von jedem Euro verbleibt stets ein Gutteil beim Investor, denn der Fiskus greift ja nicht zu 100 Prozent zu.
Immobilienexperten rechnen für Studentenwohnungen mit Mietrenditen zwischen vier und fünf Prozent, in seltenen Fällen auch sechs Prozent. Grundlage der Berechnung ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Ein Objekt über 90.000 Euro mit einer Jahresmiete von 3.600 Euro erwirtschaftet demnach eine Rendite von 4,0 Prozent. Hinzu addieren sich Steuervorteile.
Für potentielle Investoren könnte die Finanzierungssituation nicht besser sein. Baugeld rangiert auf historischen Tiefständen. Zehnjährige Hypothekendarlehen sind bei freien Kreditvermittlern wie Comdirect, Interhyp oder DTW Immobilienfinanzierung bereits ab 2,05 bzw. 2,12 Prozent Zinsen zu haben. Filialbanken berechnen einige Zehntel mehr, etwa Deutsche Bank, Volksbank Rhein-Ruhr und PSD Bank Westfalen-Lippe je 2,45 Prozent oder die Dortmunder Volksbank 2,6 Prozent.
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