Beim Immobilienkredit vertrauen viele Käufer der Hausmannskost ihrer Bank. Die übliche Standardfinanzierung ist jedoch selten optimal. Mit dem richtigen Kreditvertrag lässt sich viel Geld sparen.
Bevor Verbraucher ein Auto oder einen Fernseher kaufen, führen sie in der Regel umfangreiche Produkt- und Preisvergleiche durch. Bei der Wahl des Immobiliendarlehens ist das nicht immer der Fall. Käufer sind oft bequem und greifen zum erstbesten Angebot der Hausbank, dadurch verschenken sie nicht selten mehrere Tausend Euro. Viele Darlehen sind unflexibel oder nicht optimal auf die Bedürfnisse des Eigentümers zugeschnitten. Fünf Erfolgsregeln:
Zinsen vergleichen: Aufgrund der meist hohen Kreditsummen, sollten Käufer über den Tellerrand hinausschauen und sich über die Konditionen bei anderen Banken informieren. Selbst kleine Zinsunterschiede können sich deutlich auswirken. Obwohl die Kreditzinsen gerade in einem schwankenden Marktumfeld um mehr als 1,5 Prozentpunkte differieren, vertrauen viele Kreditnehmer dem erstbesten Angebot ihrer Hausbank oder der Empfehlung eines Freundes, kritisiert Bernd Hölscher, Chef des Baugeldvermittlers Enderlein. Das kann teuer werden. So seien günstige Hypothekenkredite mit zehnjähriger Zinsbindung aktuell bereits ab 2,3 Prozent Zinsen zu haben. Teure Banken würden hingegen mehr als 3,5 Prozent berechnen. Bei einem Darlehen über 100.000 Euro ließen sich laut Hölscher binnen zehn Jahren mehr als 11.000 Euro an Zinsen sparen. Ein Vergleich zeigt die Bandbreite: So bieten beispielsweise Comdirect, DTW Immobilienfinanzierung und die Europa Versicherung zehnjährige Annuitätendarlehen für weniger als 2,3 Prozent Sollzins an. Zwei bis drei Zehntel mehr berechnen Deutsche Bank, ING-Diba und die Bausparkasse Mainz, ebenso die regionalen PSD Banken Rhein-Ruhr und Westfalen Lippe sowie die Volksbank Rhein-Ruhr. Am Ende der Fahnenstange fordern Swiss Life, Nordfinanzbank und die WWK Versicherung zwischen 3,5 und 3,8 Prozent Sollzins.
Flexibel finanzieren: Günstige Zinsen allein machen aber noch keine gute Immobilienfinanzierung aus. Eigenheimkäufer sollten die Darlehensbedingungen so wählen, dass die Finanzierung den Ansprüchen nach Sicherheit und Flexibilität gerecht wird. Ein Selbständiger hat andere Bedürfnisse und Planungshintergründe als ein Familienvater oder ein Rentner, der eine Ruhestandsimmobilie sucht, weiß Hölscher. Wichtig sei, sich mit Kreditvarianten wie Familiendarlehen, variablen Krediten oder Darlehen mit langen Laufzeiten zu beschäftigen. Außerdem gehören kostenlose Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit oder die Einbeziehung von KfW-Darlehen inzwischen zur Selbstverständlichkeit einer jeden guten Baufinanzierung.
Anfangstilgung optimieren: Noch immer wollen viele Immobilienkäufer mit Standardtilgungen von einem Prozent starten und so ihre monatliche Kreditbelastung niedrig halten. Doch das birgt in Zeiten von Tiefzinsen erhebliche Nachteile. Die Laufzeit des Darlehens zieht sich bis zu 50 Jahre in die Länge und die Zinslasten summieren sich auf horrende Beträge. Interhyp-Chef Michiel Goris rät daher, den dank Niedrigzinsen erzielbaren Finanzvorteil unbedingt in eine schnellere Schuldenfreiheit zu investieren. Wer bei einem Kreditzins von 2,5 Prozent statt mit einem mit zwei Prozent Anfangstilgung einsteigt, der verkürze bei einem 100.000-Euro-Kredit die Laufzeit um rund 17 Jahre. Die Kosten halten sich mit weniger als 100 Euro pro Monat in Grenzen. Wichtig ist, dass sich Kreditnehmer verschiedene Tilgungspläne erstellen lassen.
Zinsbindung verlängern: Lange Zinsbindungen werden häufig nicht in Betracht gezogen. Die Aufschläge dafür sind aktuell aber sehr gering. So gibt es Kredite mit 15 Jahren Zinsbindung ab etwa 2,7 Prozent Sollzins und mit 20 Jahren Zinsbindung ab 2,8 Prozent. Damit kosten diese Darlehen nur geringfügig mehr als klassische Zehn-Jahres-Darlehen. Gerade wer mit wenig Eigenkapital finanziert oder niedrig tilgt, sollte Langläufer wählen, empfiehlt Hölscher. Wer auf kurze Laufzeiten setzt und auf dauerhaft niedrige Zinsen hofft, der riskiere bei fehlender Liquidität und steigenden Zinsen die komplette Immobilie, sollte sich die Anschlussfinanzierung erheblich verteuern.
Finanzspielraum belassen: Fußbodenheizung, edle Armaturen, hochwertige Fenster: Das Traumhaus soll keine Wünsche offen lassen. Hohe Ansprüche treiben den Kaufpreis in die Höhe. Sicher kann heute durch das Zinstief die Kreditsumme problemlos um 50.000 oder 100.000 Euro höher ausfallen als zu Zeiten, in denen die Kreditzinsen bei sechs Prozent lagen. Dennoch sollten sich Kreditnehmer Platz zum Atmen lassen. Die Monatsrate für das Darlehen sollte 30 bis 50 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen. Vorsicht: Wer selbst baut, darf sich zudem nicht zu viel Muskelhypothek zutrauen. Im Normalfall sind Eigenleistungen von höchstens fünf bis zehn Prozent der Finanzierungssumme machbar, weiß Hölscher.
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