Der Fiskus gewährt bei der Sanierung von Mietimmobilien Steuervorteile. Bestimmte Grenzen sollte man aber nicht überschreiten, sonst sind die Kosten nicht sofort absetzbar.
Kapitalanleger, die eine Immobilie zur Vermietung kaufen, können die Anschaffungs- und Herstellungskosten nur über viele Jahre verteilt steuerlich absetzen. Darauf verweist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) unter Bezugnahme auf neue Urteile, die der Bundesfinanzhof kürzlich veröffentlichte. Eine getrennte Abschreibung von Schönheitsreparaturen und anderen Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen lehnten die Richter ab (BFH, Az. IX R 22/15, 25/14, 15/15).
Die Anschaffungskosten können nur mit zwei Prozent pro Jahr in Form von Werbungskosten dem Finanzamt angelastet werden. Beläuft sich der Wert der Immobilie auf 300.000 Euro, sind das lediglich 6.000 Euro im Jahr. Demgegenüber darf der Vermieter den Erhaltungsaufwand für die Wohnung sofort in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen. Zum Erhaltungsaufwand zählen unter anderem Maler- und Tapezierarbeiten oder die Erneuerung von Fußböden, Türen, Fenstern, Sanitär-, Heizungs- und Elektroanlagen.
Bei hohen Modernisierungskosten lauern Fallen
Investieren Vermieter binnen drei Jahren ab Anschaffung der Immobilie hohe Summen in Modernisierung und Renovierung, gelten diese Kosten als anschaffungsnahe Aufwendungen. Die Grenze liegt bei 15 Prozent der Kosten ? ohne Umsatzsteuer gerechnet. Übersteigen die Investitionen diesen Betrag, dürfen Sie die Kosten nicht mehr auf einen Schlag beim Finanzamt geltend machen. Lediglich jährlich anfallende Instandsetzungsmaßnahmen wie die Heizungswartung oder der Kaminkehrerbesuch sind sofort abziehbar.
Ein Beispiel: Wer die genannte Immobilie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 45.000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer modernisieren und renovieren (300.000 mal 15 Prozent) möchte, darf die Kosten zusammen mit dem Kaufpreis nur mit zwei Prozent jährlich abschreiben. "Ausgaben bis 45.000 Euro wären dagegen als Werbungskosten sofort voll abzugsfähig gewesen", erklärt BVL-Geschäftsführer Uwe Rauhöft. Vermieter sollten den Finanzaufwand und die zeitliche Abfolge ihrer Modernisierung sehr genau beachten und nicht über die 15-Prozent-Grenze bzw. das Drei-Jahres-Limit hinausschießen.
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