Seit Januar werden vererbte Immobilien nach dem Verkehrswert bewertet. Aufgrund dieses Wertes setzt das Finanzamt die Erbschaftsteuer fest. Im schlimmsten Fall heißt das für den Erben: Eigenheim verkaufen, um die Steuerschuld zu tilgen. Doch es gibt eine Alternative.
Die Grundlage für die Bewertung von Immobilien bei der Berechnung der Erbschaftsteuer hat sich geändert, sagt Thomas Penningh, Vorstand beim Verband Privater Bauherren (VPB). Statt des Bedarfswertes zähle jetzt der Verkehrswert. Der Unterschied: Der Verkehrswert gibt an, was ein Verkäufer für die besagte Immobilie am Markt bekommen könnte, wenn er sie verkaufen wollte. Er liegt im Regelfall deutlich höher als der Bedarfswert. Denn dieser berechnet sich nach der durchschnittlichen Netto-Jahres-Kaltmiete der letzten drei Jahre. Und von dieser Summe werden 0,5 Prozent pro Bestands-Jahr abgezogen, da eine ältere Immobilie nicht mehr den gleichen Wert hat wie eine neue. Vor der Reform lag der Bedarfswert im Durchschnitt bei etwa 60 Prozent des Verkehrswertes, so Penningh. Der Bund der Steuerzahler hat ausgerechnet, dass bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro nach altem Recht die Steuerlast bei rund 24.000 Euro lag, nach neuem Recht sind es aber 84.000 Euro.Zinslose Stundung möglich
Das heißt: Immobilienerben müssen gegebenenfalls eine höhere Erbschaftsteuer zahlen als noch vor dem Jahreswechsel. Wer dazu die Immobilie verkaufen müsste, weil der übrige Nachlass und das Vermögen des Erben nicht ausreichen, um die Steuer zu zahlen, der kann seit Januar einen Antrag beim Finanzamt auf zinslose Stundung der Erbschaftsteuer über zehn Jahre stellen. Dann kann er seine Steuerschuld ratenweise ansparen, so Thomas Penningh.
Ehepartner und Kinder möglicherweise steuerfrei
Zwar erben Ehepartner und eingetragene Lebenspartner die Immobilie steuerfrei – aber nur, wenn sie sie in den kommenden zehn Jahren selbst nutzen. Wer beispielsweise aus beruflichen Gründen umzieht und die Immobilie vermietet, wird erbschaftsteuerpflichtig. Das gilt auch beim vorzeitigen Verkauf, oder wenn das Objekt nur noch als Zweitwohnung genutzt wird.
Darum kann die neue Stundungsoption auch für Partner wichtig werden. Wenn der Längerlebende allerdings erheblich pflegebedürftig wird, also zu Pflegestufe 3 zählt, und darum aus der Immobilie ausziehen muss, fällt keine Erbschaftsteuer an. Bei Kindern gilt: Sie erben steuerfrei wenn sie das Objekt selbst nutzen und es nicht größer als 200 Quadratmeter ist. Ist die Immobilie größer, so fällt anteilig Erbschaftsteuer an.
Wenn das Haus zum Beispiel 240 Quadratmeter groß ist, dann müsste das Kind für die 40 Quadratmeter Erbschaftsteuer zahlen. Hätte das Haus einen Gesamtwert von 440.000 Euro, dann wären 40 Quadratmeter etwa 74.000 Euro wert.Freibeträge als Schutz vor dem Finanzamt
Erbende Freunde, Nichten, Neffen oder Geschwister sind durch die Reform allerdings schlechter gestellt. Für sie gilt die Option der Immobilienselbstnutzung nicht – und sie haben niedrigere Freibeträge als Ehepartner und Kinder: Für Ehegatten gilt, dass sie bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben dürfen, Kinder bis zu 400.000 Euro. Gleichgeschlechtliche Partner sind den Ehepartnern jetzt gleichgestellt, zumindest wenn es sich um eine eingetragene Lebenspartnerschaft handelt.
Hintergrund der Neuregelung
Wertpapiere wurden bereits vor 2009 beim Vererben mit 100 Prozent ihres Wertes angesetzt, Immobilien dagegen mit dem deutlich niedrigeren Bedarfswert. Das Bundesverfassungsgericht forderte jedoch in einem Urteil eine Gleichbehandlung, damit Immobilienerben nicht besser gestellt sind. Seit 2009 werden darum beide Arten von Vermögen mit 100 Prozent angesetzt.
