Immobilienersteigerung kann eine denkbare Alternative zum regulären Haus- oder Wohnungskauf sein. Tipps für eine erfolgreiche Auktion.
Wer eine Immobilie ersteigern möchte, sollte im Vorfeld alle Vor-und Nachteile unter die Lupe nehmen, da die Preise bei Wohnungen und Häuser, die per Versteigerung veräußert werden, zwar günstiger sein können als bei einem Direktkauf, womöglich aber auch unkalkulierbare Risiken in sich bergen. Dazu Peter Czauderna, Leiter Baufinanzierung im Privatkundengeschäft der Hypovereinsbank: "Gerade in der aktuell sehr nachfragestarken Immobilienmarktsituation muss bei Objekten, die in die Zwangsversteigerung kommen, umso genauer auf mögliche Mängel wie schlechte Lage, Bausubstanz, Renovierungsstau, fehlende funktionale Flächenaufteilung geachtet werden."
Anzeige versus Internet
Meist werden Immobilien, die für eine Versteigerung ausgeschrieben sind, per Anzeigen auf Onlineportalen oder in Tageszeitungen angepriesen. Darüber hinaus finden Verbraucher entsprechende Objekte bei Aushängen der Amtsgerichte und auf dem Internetportal www.zvg-portal.de, wo sie Termine für Immobilienversteigerungen abrufen können.
Damit Verbraucher an einer Versteigerung teilnehmen können, müssen sie vorab zehn Prozent des Verkehrswertes der Immobilie an das Amtsgericht zahlen, und zwar rechtzeitig, damit es zum Versteigerungstermin eingegangen ist. Neben Vorab-Überweisungen werden im Gegensatz zu Bargeld-Zahlungen auch Bankbürgschaften, Verrechnungsschecks und Bundesbankschecks akzeptiert.
Bevor man jedoch im nächsten Schritt die Immobilie ersteigert, sollten man ausreichend Informationen über das Objekt einholen, um hinterher keine bösen Überraschungen zu erleben. Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten: Das Amtsgericht informiert über den zuständigen Rechtspfleger, der Auskünfte über Grundbuchauszüge gibt, den Gläubiger, der die Zwangsvollstreckung veranlasst hat. Zudem stellt das Gutachten zur Verfügung, mit dem der Verkehrswert bestimmt wurde.
Nicht die Katze im Sack kaufen
Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg weiß aus Erfahrung: "Eine Immobilie zu ersteigern kann sehr risikoreich sein. Dann nämlich, wenn der Immobilienbesitzer noch darin wohnt und eine Besichtigung verweigert, zu der er nicht verpflichtet werden kann. In diesem Falle gibt es keine Möglichkeit, den eigentlichen Zustand der Immobilie herauszufinden. So können die Kosten für Sanierung und Modernisierung nicht kalkuliert werden, was den nötigen Finanzierungsbedarf nicht ermitteln lässt."
Richtige Vorbereitung ist die halbe Miete
Interessenten sollten vorab Kontakt mit dem Besitzer aufnehmen und um eine Besichtigung bitten. Kommt es dazu, kann es hilfreich sein, einen Experten wie beispielsweise Architekten zur Begutachtung hinzuziehen. Dazu der Experte Peter Czauderna: "Wir empfehlen im Zweifel keine Risiken durch fehlende Außen- und Innenbesichtigungen sowie fehlende Objektüberprüfungen durch einen Sachverständigen einzugehen. Daher sollte man keine Käufe ohne Objektüberprüfung und Finanzierungszusage bzw. Beratung durch eine Bank durchführen."
Tipps für die Auktion:
1. Maximales Höchstgebot festlegen. Dabei sollten Ersteigerungswillige bedenken, dass eine Immobilie in der Regel nur dann versteigert wird, wenn diese nicht zum üblichen Marktpreis veräußert werden konnte. Der Kaufpreis sollte deshalb unter den im Gutachten genannten Immobilienwert liegen. Wichtig zu wissen: Bieter können die Immobilie nach dem Zuschlag nur dann wirklich erwerben, wenn der Gläubiger zustimmt und mit dem erzielten Preis der Versteigerung einverstanden ist.
2. Wer eine Immobilie ersteigert hat, muss innerhalb von sechs Wochen den Kaufpreis inklusive der Nebenkosten wie Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer zahlen. In diesem Zeitraum muss die mögliche Fremdfinanzierung geregelt sein. Aber auch nach der Ersteigung der Immobilie bleiben Restrisiken bestehen. So hat man beispielsweise kein Rücktrittsrecht, auch wenn die Immobilie nachträglich Mängel aufweist. Weiterhin kann es passieren, dass der bisherige Eigentümer nicht freiwillig die Immobilie räumt und eine aufwändige Zwangsräumung beantragt werden muss. Schwierig kann es auch werden, wenn das Objekt vermietet ist. Eine Kündigung ist in diesem Fall nur aufgrund von Eigenbedarf möglich, was ebenfalls Zeit in Anspruch nehmen kann.
"Die Risiken könnten dagegen bei freiwilligen Versteigerungen weniger zum Tragen kommen, zum Beispiel bei Versteigerungen infolge von Erbauseinandersetzungen. Auf der anderen Seite zeigen sich folgende Vorteile: Es fallen keine Maklergebühren an und unter Umständen ergibt sich ein günstiger Kaufpreis, da ein Angebot nicht allgemein oder nur einem kleinen Kreis bekannt ist", so Czauderna. Nicht zuletzt weist er noch auf folgenden Aspekt hin: "Interessenten sollten unbedingt eine valide Kenntnis über bestehen bleibende Rechte haben ? diese könnten die Finanzierungsmöglichkeit stark einschränken."
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