Immobilienkäufer mit dem nötigen Kleingeld erhalten praktisch ohne Einkommensnachweis Baugeld und drücken dabei noch die Zinsen. Das Zauberwort: Realkredit.
Immobilienkäufer mit dem nötigen Kleingeld erhalten praktisch ohne Einkommensnachweis Baugeld und drücken dabei noch die Zinsen. Das Zauberwort: Realkredit.
Wer viel Eigenkapital mitbringt, ist bei der Bank klar im Vorteil. Durch das geringere Finanzierungsrisiko purzeln die Kreditzinsen. ?Wer mindestens die Hälfte des Kaufpreises selbst einbringen kann, kommt in den Bereich des sogenannten Realkredits?, sagt Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein. Außerdem praktisch an solchen Krediten: Die Nachweispflichten sind, was Einkommen und Vermögenssituation anbelangt, sehr gering. ?Der geringe Papierkram ist besonders für Selbstständige interessant, die dadurch nicht ihre gesamten Zahlen offen legen müssen?, unterstreicht der Finanzierungsexperte.
Angestellte müssen für eine erfolgreiche Finanzierung ihres Eigenheims nur Objektunterlagen und Gehaltsnachweise darlegen. Bei Selbständigen, Freiberuflern und geschäftsführenden Gesellschaftern hingegen wälzen Kreditinstitute schon intensiver sämtliche Unterlagen. So verlangen Banken aktuelle betriebliche Auswertungen sowie Steuerbescheide und Jahresabschlüsse der vorangegangenen zwei bis drei Jahre. Dazu kommt, dass diese Unterlagen noch von einem Steuerberater begutachtet werden müssen. ?Das bedeutet einen hohen Aufwand?, so Hölscher. Hinderlich ist auch, dass die Einkommensverhältnisse zumeist unter steuerlichen Gesichtspunkten optimiert sind, was für die Immobilienfinanzierung wenig hilfreich ist. Mit einem sogenannten Realkredit lässt sich der hohe Aufwand reduzieren.
Ab 60 Prozent Beleihungsauslauf purzeln die Zinsen
Ein Realkredit stellt ein normales Festzinsdarlehen mit extrem niedrigem Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent dar. Das Bankhaus ermittelt zunächst den Verkehrswert der Immobilie, um den Beleihungsauslauf zu berechnen. Die Faustformel: Kaufpreis minus etwa zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Den Verkehrswert setzt die Bank wiederum ins Verhältnis zum benötigten Fremdkapital des Käufers. Daraus ergibt sich der prozentuale Beleihungsauslauf.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro taxiert das Kreditinstitut den Verkehrswert auf 90.000 Euro. Der Kreditnehmer kann 20.000 Euro Eigenkapital einfließen lassen, womit 80.000 Euro aufgenommen werden müssen. Somit beläuft sich der Beleihungsauslauf auf 88,8 Prozent. Um die zinsgünstige Schwelle zu erreichen, müsste der Kreditnehmer einen Beleihungszulauf von 60 Prozent kommen. Die Kreditsumme müsste auf 54.000 Euro sinken, das Eigenkapital auf 46.000 Euro steigen.
Selbständige sind die Nutznießer
Bei Immobilienkäufern mit hohem eigenem Kapitaleinsatz wiegt die Objektsicherheit schwerer als die Bonität. Bricht die Finanzierung zusammen, tragen Banken im Fall der Zwangsverwertung praktisch kein Risiko, da der Verkaufserlös in den allermeisten Fällen die ausstehenden Kreditforderungen übersteigt. Daher verlangen zahlreiche Geldhäuser keine oder nur eingeschränkte Bonitätsnachweise. Von diesem Doppeleffekt aus bestmöglichen Konditionen und einem reduzierten Unterlagenbedarf gehen Selbständige als Profiteure hervor. Wer also beim Kauf einer halben Million Euro schweren Immobilie mindestens 250.000 Euro beisteuern kann, der kann bei einem Realkredit mit einem Zinssatz ab zwei Prozent rechnen.
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