Seit kurzem gelten neue Regeln für die Vergabe von Baudarlehen. Eigentlich sollen sie Finanzierungsrisiken senken, doch manche Bank klagt über zu hohe Hürden.
Kritische Stimmen kommen jetzt von den Sparda-Banken. Die in der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie festgelegten, deutlich höheren Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Baufinanzierungen, führen dort vermehrt zu Kreditablehnungen. "Einzelne Sparda-Banken verzeichnen Rückgänge von bis zu 25 Prozent der Kreditzusagen", moniert Vorstandsvorsitzender Joachim Wuermeling. Das Umsetzungsgesetz sei deshalb schleunigst zu korrigieren.
Immobilienwert hat kaum noch Gewicht
Der Sparda-Chef kritisiert besonders, dass Banken die Sicherheit der Immobilie als handfesten Gegenwert nicht mehr bei der Kreditprüfung berücksichtigten dürfen, zudem spiele die Wertsteigerung der Immobilie kaum noch eine Rolle. Stattdessen wurden die Prüf- und Dokumentationspflichten erhöht. Die Institute müssen jetzt noch genauer hinsehen, ob sich Kreditsuchende den gewünschten Immobilienkredit auch langfristig leisten können. Dazu wird nicht nur die aktuelle Finanzsituation akribisch geprüft, sondern auch die künftige. Hier stehen Fragen der Familiengründung, der persönlichen Absicherung sowie die Rentenprognose im Fokus.
Manche Verbraucher haben es jetzt schwerer, den Wunsch-Kredit zu erhalten. Zumal neben den erhöhten Anforderungen für Kreditnehmer auch das finanzielle Risiko für Banken gestiegen ist. Schließlich besteht für sie jetzt das Risiko der Schadenersatzzahlung, wenn nach der Kreditvergabe die Zinsen steigen und das Darlehen ausfällt. Der Verband der Sparda-Banken gibt zwei aktuelle Beispiele, bei denen die Immobilienfinanzierung abgelehnt wurde:
Ehepaar mit zwei Kindern - Das Paar, Anfang Dreißig, möchte ein Einfamilienhaus finanzieren. Es beantragt einen Baukredit über 350.000 Euro, das Eigenkapital beträgt 50.000 Euro. Das Haushaltseinkommen (Gehalt Mann + Elterngeld Frau + Kindergeld) liegt bei 45.000 Euro netto pro Jahr. Das Problem: Da noch nicht klar ist, ob die Frau nach der Elternzeit wieder ihren Beruf aufnehmen kann, ist der langfristige Kapitaldienst nicht gesichert. Zudem fällt die Rentenprognose aktuell sehr gering aus, dadurch ist der Kapitaldienst im Rentenalter sehr knapp. "Da der in der Zukunft liegende Kapitaldienst nach aktuellen Prognosen nicht gegeben ist, könne der Kreditvergabe nicht zugestimmt werden", so der Sparda-Verband.
Alleinstehend ohne Kind - Ein Zeitsoldat möchte eine Immobilie im Raum Koblenz erwerben. Er bringt 30.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein und benötigt einen Immobilienkredit von über 280.000 Euro. Sein Nettoverdienst beträgt 28.000 Euro pro Jahr. Das Problem: Sein Vertrag ist auf weitere zehn Jahre befristet. Welchen Beruf der Soldat danach ausüben möchte, steht nicht fest. "Da der langfristige Kapitaldienst nicht nachvollziehbar belegt werden kann, ist eine Kreditvergabe nicht möglich", so die Bank.
Keine höhere Ablehnungsquote bei der Konkurrenz
Andere Banken können die hohe Ablehnungsquote bei den Sparda-Banken nicht nachvollziehen. "Wir genehmigen genauso viele Baukredite wie vor Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie", berichtet Thomas Hein, Baufinanzierungsmanager bei der ING-Diba. Bislang sei deshalb noch keine Kreditanfrage abgelehnt worden.
Seine Bank habe schon immer strenge Maßstäbe an die Kreditvergabe angelegt und dabei weniger Wert auf vorhandene Sicherheiten wie den Immobilienwert, als vielmehr auf die Einkommensverhältnisse und die langfristige Finanzierbarkeit gelegt. Hein empfiehlt im Falle der Kreditablehnung größere Vermögenswerte in die Baufinanzierung einzubeziehen oder das Eigenkapital zu erhöhen.
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