Baukredite mit unterschiedlichen Laufzeiten können die Gesamtbelastung der Eigenheimfinanzierung reduzieren. Bei der Anschlussfinanzierung ist ein Bankwechsel aber schwer.
Baukredite mit unterschiedlichen Laufzeiten können die Gesamtbelastung der Eigenheimfinanzierung reduzieren. Bei der Anschlussfinanzierung ist ein Bankwechsel aber schwer.
Nicht selten kombinieren Immobilienk?ufer Baudarlehen mit verschiedenen Laufzeiten. Der Clou: Kredite mit geringer Laufzeit bieten attraktive Zinss?tze, der l?nger laufende Teil der Finanzierung erh?ht die Zins- und Kalkulationssicherheit. H?ufig verwenden Bauherren auch noch zinsverbilligte KfW-Darlehen als Bestandteil ihrer Baufinanzierung. ?Kreditnehmer sollten sich allerdings vor Augen f?hren, dass die Kombination verschiedener Baudarlehen direkt in die Abh?ngigkeit von einem Kreditinstitut f?hren kann?, sagt Manfred H?lscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Denn ein anderes Kreditinstitut wird den bei der Anschlussfinanzierung umzuschuldenden Kreditbaustein immer als Nachrangdarlehen ansehen. Dies wiederum beeinflusst den Beleihungsauslauf negativ. In der Folge kann der Anschlusskredit so teuer werden, dass er sich nicht mehr lohnt. ?Sah die Kombifinanzierung zun?chst wie ein Vorteil aus, erschwert sie nun den Bankwechsel?, bem?ngelt H?lscher.
Eine Musterrechnung zeigt, welche Folgen eine Finanzierungskombination haben kann: Die Immobilie kostet 300.000 Euro, das Eigenkapital liegt bei 60.000 Euro. Der Kreditbedarf von 240.000 Euro wird nicht durch einen einzigen Kredit ?ber 15 Jahre zu 2,7 Prozent finanziert. Stattdessen r?t der Bankberater zu einer kombinierten Eigenheimfinanzierung: 50.000 Euro entstammen einem KfW-Darlehen zu 2,25 Prozent. Die Zinsfestschreibung geht ?ber zehn Jahre. Weitere 70.000 Euro kommen aus einer f?nfj?hrigen Zinsbindung zu 1,4 Prozent und f?r eine Darlehenssumme von 120.000 Euro werden 2,7 Prozent f?r 15 Jahre festgeschrieben. Unterm Strich ergibt sich daraus ein Gesamtzins von 2,12 Prozent und eine monatliche Ersparnis von circa 125 Euro.
?Der Finanzierungsmix bringt dem Kreditnehmer tats?chlich Vorteile, n?mlich wenn er den F?nfjahreskredit nach Laufzeitende komplett abbezahlt hat?, sagt der Enderlein-Chef. Aber er sollte auf keinen Fall vergessen, rechtzeitig vor Ablauf des KfW-Kredits, sich um eine Verl?ngerung der Finanzierung zu bem?hen. Denn sonst passiert das: Die aktuell finanzierende Bank unterbreitet dem Kunden das Angebot, den ersten Kredit zum Beispiel durch ein weiteres Zehnjahresdarlehen zu ersetzen. Dem Kreditnehmer bleibt nach f?nf Jahren, wenn der n?chste Kredit ausl?uft, nur die Option, bei der gleichen Bank zu verl?ngern. Dieses Darlehen werde n?mlich bei anderen Geldh?usern als Nachrangdarlehen betrachtet und mit entsprechenden Risikozinsen versehen. ?Das f?hrt zu einem Kreditkreislauf, den der Kunde schlimmstenfalls im F?nfjahrestakt durch seine Unterschrift besiegelt?, erkl?rt H?lscher.
Wann macht die kombinierte Baufinanzierung Sinn?
H?lscher m?chte die Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten jedoch nicht komplett verteufeln. Wer zum Beispiel wisse, dass er durch eine Erbschaft eine Kredittranche nach f?nf Jahren vollst?ndig abbezahlen kann, k?nne die Kreditsumme ruhig aufteilen. Und auch ein KfW-Darlehen sei lukrativ: ?Wichtig ist jedoch, dass Kreditnehmer den ?berblick behalten und sich rechtzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung besch?ftigen?, sagt er. Sinnvoll ist beispielsweise vor Ablauf eines Zehnjahresdarlehens nicht nur daf?r ein Angebot einzuholen, sondern auch an einen 15-Jahres-Zeitraum zu denken. Nach Paragraph 489 (BGB) sind Immobiliendarlehen nach zehn Jahren ohne Vorf?lligkeitsentsch?digung k?ndbar. Wer den F?nfjahreskredit nicht komplett getilgt hat, sollte hierf?r keine Zinsbindung von zehn Jahren w?hlen, sondern wieder eine f?nfj?hrige Laufzeit. So kann der Kreditnehmer im zehnten Jahr seiner Erstfinanzierung selbst entscheiden, wie er die Baufinanzierung fortf?hren will.
