Immer mehr Immobilienkäufer erwerben Wohneigentum mit geringem Eigenkapital. Die Folgen sind ungünstige Kreditkonditionen und ein höheres Finanzierungsrisiko.
Experten sind besorgt: Immobilienkäufe werden durch immer weniger Eigenkapital gesichert, so Stephan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi24. Immobilieninteressenten würden durchschnittlich nur noch 13 Prozent Eigenmittel für einen Objektkauf vorhalten. Eine ähnliche Entwicklung beobachtet Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Kreditvermittlers Dr. Klein: Immer mehr Kunden erwerben günstige Immobilien und finanzieren diese risikoreicher. Deutlich werde dies vor allem an höheren Beleihungsausläufen. Als Ursache sehen die Experten die aktuellen Super-Niedrigzinsen und die dadurch möglichen geringen Tilgungsraten. Das Problem: Steigt der Marktzins, gerät für Haushalte, deren Finanzierungskonzept auf Kante genäht ist, die fällige Anschlussfinanzierung in Gefahr.
Baufinanzierung - höhere Tilgung, längere Laufzeiten
Gawarecki sieht die Entwicklung aber nicht besorgniserregend: Zwar nutzen Käufer im Vergleich zum Vorjahr mehr Fremdkapital zur Finanzierung, dafür tilgen sie aber mehr und sichern sich das niedrige Zinsniveau deutlich länger. Außerdem treten zunehmend Käufer auf den Plan, die bereits Wohneigentum besitzen. Mit Objekten zur Kapitalanlage möchten sie ihr Privatvermögen sichern und Inflationsrisiken vorbeugen. Werden Häuser und Eigentumswohnungen vermietet, ist es sinnvoll, große Teile der Finanzierung über Kredit abzuwickeln, denn die fälligen Schuldzinsen können steuerlich geltend gemacht werden. Das gleiche gilt für Selbstständige und Freiberufler. Nutzen Anwälte, Ärzte, Journalisten oder Graphiker Teile ihres Hauses als Geschäftsräume oder erwerben sie separate Büroräume, so können die damit verbundenen Kosten von der Steuer abgezogen werden. Hohe Darlehensanteile bringen hier finanzielle Vorteile.
Baufinanzierung - geringe Eigenmittel erhöhen Zinssatz
Geringes Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung kann für Privatnutzer einen Pferdefuß mit sich bringen: Der Zinssatz des Immobiliendarlehens kann steigen. Grund: Finanzierungen mit geringen Eigenmitteln sehen Banken ungern, da sie häufig als riskant eingestuft werden. Bei Privatkäufern mit niedrigem Einkommen oder geringen Sicherheiten besteht die Gefahr der Überschuldung. Als Ausgleich für das höhere Finanzierungsrisiko berechnen die Kreditinstitute Zinsaufschläge, bei ungenügender Bonität lehnen sie die Kreditvergabe ab.
Die Risikozuschläge sind je nach Höhe des Finanzierungsbedarfs gestaffelt: Den günstigsten Zinssatz erhalten Käufer, die mindestens 40 Prozent der Anschaffungskosten aus eigener Tasche bezahlen können und höchstens 60 Prozent Kredit benötigen. Veranschlagen Käufer einen höheren Darlehensanteil, steigen die Zinsen rasch an. Bis 80 Prozent Kreditanteil berechnen Banken 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte Zinsaufschlag, ab 80 Prozent wächst der Risikozuschlag weiter an. So berechnet etwa die ING-Diba ab 85 Prozent Beleihung bereits 0,5 Prozentpunkte Zinszuschlag, ab 90 Prozent 0,7 Prozentpunkte und ab 95 Prozent einen Prozentpunkt. Die Darlehenskosten steigen in diesem Fall rapide an.
Baufinanzierung - ein Beispiel
Eine Immobilie kostet 200.000 Euro. Benötigt der Käufer 60 Prozent Kredit, also 120.000 Euro, berechnet Bank A bei 15-jähriger Laufzeit 3,5 Prozent Sollzins. Die Anfangstilgung wird auf vier Prozent eingestellt. Ergebnis: Die monatliche Kreditrate kostet 750 Euro, die Gesamtzinsen belaufen sich auf rund 40.485 Euro. Muss der Käufer die Immobilie zu 95 Prozent finanzieren, erhöht die Bank den Zinssatz auf 4,5 Prozent. Bei gleicher Kreditrate sinkt die Anfangstilgung auf 3,0 Prozent. Folge: Aufgrund des höheren Zinssatzes summieren sich die Gesamtzinsen auf 58.075 Euro, zugleich steigt die Restschuld von 25.485 auf 43.075 Euro.
Fazit: Für Hausbauer und Wohnungskäufer, die eine Immobilie zur privaten Nutzung erwerben, sollte die Devise lauten, soviel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung einzubringen. Dadurch verbessern sich nicht nur die Darlehenskonditionen, sondern auch die Gesamtkosten. Zugleich sinken durch die geringere Kreditaufnahme die Risiken bei der Anschlussfinanzierung. Häufig sind Käufer mit hohem Eigenkapital schneller schuldenfrei.
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