Eine schöne Villa, ein großer Garten und ein wohliger Kamin für kalte Wintertage - der Traum vieler Hauskäufer. Das klappt aber nur, wenn die Kommune mitspielt.
Vor einem Hauskauf sollten Immobilienkäufer sich genau über die kommunalen Vorschriften vor Ort informieren. Insbesondere der Traum vom lodernden Holzfeuer in frostigen Winternächten entpuppt sich nach dem Hauskauf immer häufiger als Fata Morgana. Viele Städte haben inzwischen strenge Feinstaubregeln erlassen, die den Betrieb von Boller- oder Kachelöfen nicht mehr oder nur noch unter großen Auflagen zulassen. Ist dies dem Eigentümer vor dem Haus- oder Wohnungskauf nicht bewusst, ist die Ernüchterung im Nachhinein oft riesig.
Vorschriften vor Hauskauf checken
Wer den Bau oder Kauf eines Hauses plant, sollte sich vorab über die geltenden kommunalen Vorschriften informieren. Besteht zum Beispiel im fraglichen Wohngebiet Anschlusszwang an die örtliche Fernwärme, sollten Immobilienkäufer den Erwerb auf den Prüfstand stellen. Städte und Gemeinden wollen damit die Wirtschaftlichkeit ihrer zentralen Versorgungssysteme sicherstellen. Die Verbraucherzentrale Bundesverband ist jedoch kein Freund monopolartiger Versorgungsstrukturen. Für Eigentümer seien solche Systeme wenig transparent, zudem fördern sie die finanzielle Abhängigkeit von der Kommune. Immobilieneigentümer besitzen nämlich keinerlei Einfluss auf die Preisgestaltung und können auch nicht zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Da Anschlusszwang besteht, ist der Einbau und Betrieb einer eigenen, effizienten Heizungsanlage nicht erlaubt.
Kommunale Planungen auch nach dem Hauskauf beobachten
Ist der Immobilienkauf unter Dach und Fach, sind die meist nachteiligen Auswirkungen kommunaler Vorschriften kaum noch rückgängig zu machen. Deshalb sollte man wachsam sein und Planungen der Gemeinde beobachten. Sind neue Bauleitplanverfahren, Brennstoffverordnungen oder Fernwärmesatzungen in Arbeit? Solche Vorhaben können Anzeichen für Verbote oder Einschränkungen sein ? auch zukünftige. Immobilienkäufer sollten sich unbedingt in zeitlichen Abständen beim Bauamt ihrer Kommune informieren oder die Sitzungsberichte des Gemeindegremiums lesen. Sind neue Vorschriften oder Einschränkungen geplant, sollte man schnell aktiv werden. Oft bleiben nur vier bis sechs Wochen, um kommunale Entscheidungsprozesse zu beeinflussen, etwa durch Einsprüche oder Nachweise über die Vorteile alternativer Technologien.
Tauschpflicht für alte Heizung
Moderne, umweltfreundliche Heizungen brauchen in puncto Kosten und Effizienz den Vergleich mit Nah- und Fernwärmesystemen nicht zu scheuen. Im Gegensatz zu diesen schreibt der Gesetzgeber aber vor, dass sie nicht älter als 30 Jahre sein dürfen. Wer den Kauf einer gebrauchten Immobilie plant, sollte deshalb auf das Einbaujahr der Heizung achten. Ist der Heizkessel nach dem 1. Januar 1985 aufgestellt worden, darf er seit diesem Jahr aus Umweltgründen nicht mehr betrieben werden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn es sich um eine effiziente Brennwertheizung oder einen Niedertemperaturkessel handelt oder der Käufer seit Februar 2002 selbst im Ein- oder Zweifamilienhaus wohnt.
Neue Heizung finanzieren
Eine neue Heizung kann die Verbrauchskosten um rund ein Fünftel senken. Unterm Strich amortisiert sich die Investition in sechs bis zehn Jahren. Zur Finanzierung eignen sich Modernisierungsdarlehen von Banken und Sparkassen. Da die Kreditbeträge aber nur zwischen 10.000 und 15.000 Euro liegen, hat man nicht bei jeder Bank Erfolg. Viele Banken wollen am liebsten Großkredite an Hausbesitzer vergeben. Eine Ausnahme sind Genossenschaftsbanken. So reicht zum Beispiel die PSD Bank Rhein-Ruhr Modernisierungsdarlehen bereits ab 10.000 Euro aus. Allerdings sind diese Baukredite nicht grundbuchbesichert. Folge: Sie sind teurer als eine klassische Baufinanzierung. Alternativ können Wohnkredite wie der von der ING-Diba eine Option sein. Dieses Darlehen können Baufinanzierungswillige ebenfalls nach dem Hauskauf zur Modernisierung verwenden. Die Mindestkreditsumme ist mit 5.000 Euro sehr niedrig, der Zinssatz mit 3,33 Prozent ebenfalls.
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