Zwei Prozent Rendite - das können Anleger in etwa erwarten, wenn sie ihr Geld langfristig in eine vermietete Eigentumswohnung investieren. Das schätzt zumindest der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Im Vergleich zu Tagesgeldkonten, wo es oftmals nicht einmal 0,5 Prozent Zinsen gibt, ein Traum.
Allerdings: Vor zwei Jahren betrug die langfristige Immobilienrendite noch um die fünf Prozent. Der Abschlag ist den gestiegenen Marktpreisen geschuldet: In München zogen die Preise für Bestandswohnungen in den vergangenen Jahren zum Beispiel um 50 Prozent an, wie Helge Ludwig vom Arbeitskreis Bewertung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung festgestellt hat. In Extremfällen kletterten die Preise sogar um 133 Prozent.
Und deswegen sendet vdp-Pressesprecherin Helga Bender eine Warnung an potenzielle Käufer: "Keine Mondpreise zahlen!" Um ein Gefühl für die ortsüblichen Kosten zu bekommen, empfiehlt sie, sich in der Umgebung zu orientieren: "Annoncen lesen, mit Nachbarn reden, fragen, warum ein jetziger Besitzer verkauft."
Das bedeutet auch, dass Interessenten die Immobilie nicht nur vom Papier kennen, sondern sie ansehen und am Ende vom Preis-Leistungs-Verhältnis wirklich überzeugt sind. Faktoren wie Schule, ÖPNV-Anbindung und Einkaufsmöglichkeiten werden in den Abwägungsprozess einbezogen. Banken helfen ebenfalls bei der Einschätzung, ob der geforderte Preis realistisch ist, weil sie eine ziemlich gute Übersicht haben. Oftmals gibt es in der zweiten Reihe günstigere Objekte als in den Top-Lagen.
Für den Erwerb sollten Anleger mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen. Die zusätzlichen Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer werden idealerweise auch aus eigenen Mitteln gestemmt. Diese Nebenkosten entsprechen etwa zehn Prozent des Kaufpreises. Wegen der extrem niedrigen Zinsen bietet sich eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren bei gleichzeitig hoher Tilgung von vier bis fünf Prozent an. "Damit der Kredit schnell abgebaut wird", erläutert Bender. Das sollten vor allem Verbraucher mit wenig Erfahrung im Immobiliengeschäft berücksichtigen - je schneller sie die Kreditbelastung los sind und von den Mieteinnahmen profitieren, desto besser. Den Effekt einer hohen Tilgung rechnet Bender am Beispiel eines Darlehens über 100 000 Euro mit 15 Jahren Laufzeit und zwei Prozent Zinsen durch: Wird nur ein Prozent getilgt, bleiben am Ende mehr als 85 500 Euro an Restschuld übrig, bei fünf Prozent sind es nur rund 12 600 Euro. Eine Messlatte für das, was sich ein Anleger zumuten sollte, ist das Verhältnis zwischen dem eigenen jährlichen Haushaltsnetto-Einkommen und der benötigten Finanzierung. Das 2,9-fache des Einkommens gilt Bender zufolge als machbar. Bedeutet: Mit 100 000 Euro wäre ein Kredit von 290 000 Euro drin.
Das Geld muss aber wieder reinkommen. Deshalb kommt es bei der Rentabilität des Immobilieninvestments auch auf die Miete und regelmäßige Ausgaben wie das Hausgeld an. Denn das Hausgeld sowie Rücklagen für Renovierungen oder das Risiko Mietausfall knabbern an den Einnahmen. "Anleger brauchen Reserven", sagt Jörg Sahr von der Zeitschrift "Finanztest". Als ideal gilt, wenn die Miete die monatliche Kreditrate abdeckt, damit der Anleger nichts zuschießen muss, und gleichzeitig ein Plus für die Nebenkosten erwirtschaftet wird.
Anhand von Miete und Aufwand für Nebenkosten lässt sich der jährliche Reinertrag berechnen. Sahr erläutert, wie es geht: Basis ist die Nettokaltmiete, zum Beispiel 10 000 Euro. Davon werden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten von beispielsweise 1570 Euro abgezogen. Die verbleibenden 8430 Euro werden durch die kompletten Anschaffungskosten von 220 000 Euro geteilt. Heraus kommt eine Nettomietrendite von 3,83 Prozent. Dieser Ertrag ist steuerpflichtig. Die Idee, zwecks Steigerung des Profits flugs die Miete zu erhöhen, geht laut Sahr nur sehr begrenzt: "Mietsteigerungen sind nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt."
Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage können Verbraucher die kompletten Anschaffungskosten steuerlich abschreiben. Voraussetzung ist, dass die Immobilie vermietet wird. ‹Œdpa
