Wohneigentum ist Ihnen zu teuer? Betrachtet man die Gesamtkosten, ist das überhaupt nicht gesagt. Die Immobilie muss aber ins Budget passen.
Selbstgenutztes Wohneigentum schlägt viele Fliegen mit einer Klappe: Sie brauchen keine Miete mehr zahlen, haben eine stabile Vermögensanlage und verbessern Ihre Lebensqualität. Doch in vielen Gegenden sind Häuser und Eigentumswohnungen überteuert.
Damit Sie finanziell als Sieger vom Platz gehen, sollten Sie diese drei Grundregeln beachten:
1. Übernehmen Sie sich nicht! Kaufpreis und Kreditaufnahme sollten Ihre finanziellen Möglichkeiten nicht übersteigen.
2. Neubauten sind in der Regel teurer als Altbauten. Prüfen Sie daher, ob Sie mit einer sanierten und modernisierten Eigentumswohnung aus dem Bestand nicht besser fahren als mit einem Neubau. Oft befinden sich ältere Eigentumswohnungen in guter, zentraler Lage während Neubausiedlungen an der Peripherie liegen.
3. Nutzen Sie einen preiswerten Baukredit. Zehnjährige Baukredite gibt es bei Topanbietern schon ab 1,1 Prozent Zinsen, zum Beispiel bei Santander Bank, ING-Diba und Allianz.
So wird der Traum vom Eigenheim wahr
Auch wenn Sie nicht zu den Topverdienern gehören, ist Wohneigentum ohne Mehrkosten vielfach möglich. Um festzustellen, ob Sie ohne Mehraufwand zur Eigentumswohnung kommen, sollten Sie ihre Mietkosten in Relation zum erforderlichen Kaufaufwand setzen. Dank der niedrigen Kreditzinsen ist kaufen häufig kaum teurer als mieten, nicht selten sogar billiger. Ein Rechenbeispiel zeigt, wie es gehen kann. Die Finanzierungsdauer beträgt 25 Jahre:
Miete versus Eigentum:
Angenommen Sie wohnen in einer Drei-Zimmer-Mietwohnung und zahlen monatlich 850 Euro Kaltmiete. Bei konservativ gerechneter Mietsteigerung von 1,0 Prozent pro Jahr fließen binnen 25 Jahren insgesamt 288.000 Euro an den Vermieter. Diesen Betrag dürfen Kaufkosten plus Kreditaufwand nicht übersteigen, wollen Sie als Eigenheimkäufer unterm Strich besser fahren. Nehmen wir daher an, dass die gewünschte Eigentumswohnung etwa 200.000 Euro kostet. Sie bringen 40.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein. Weil Notar- und Grundbuchkosten sowie Steuern 15.000 Euro davon verschlingen, benötigen Sie einen Baukredit in Höhe von 175.000 Euro. Die Allianz bietet Ihnen eine Baufinanzierung über 25 Jahre zu 1,99 Prozent Effektivzins. Folge: Bei drei Prozent Anfangstilgung beträgt die Kreditrate monatlich rund 723 Euro, der Gesamtaufwand summiert sich auf knapp 223.000 Euro. Ergebnis: Inklusive Eigenkapital kostet die Eigentumswohnung rund 263.000 Euro ? rund 25.000 Euro weniger als Sie in der gleichen Zeit an Miete zahlen.
Eigentumswohnung mit vielfachem Vermögensplus
Als kritischer Leser werden Sie jetzt einwenden, dass der Käufer ja zusätzlich Hausgeld für den Verwalter und Rücklagen für künftige Renovierungen und Modernisierungen einplanen muss. Auch die 40.000 Euro Eigenkapital auf der Habenseite des Mieters seien in der Kostenbetrachtung unter den Tisch gefallen. Mag sein, doch der Käufer hat gewichtige Gegenargumente auf seiner Seite:
1. Der Mieter hätte deutlich höhere Mietkosten haben können. Steigt die Miete um zwei Prozent statt ein Prozent jährlich, erhöht sich der Mietaufwand auf insgesamt 326.700 Euro.
2. Und die Mietzahlungen sind nach 25 Jahren keineswegs beendet, der Baukredit hingegen schon. Das Vermögen des Eigentümers wächst jetzt Monat für Monat um den Gegenwert der Miete.
3. Der Käufer besitzt den Wert der Eigentumswohnung, ohne Steigerung von Grund und Objekt gerechnet, also mindestens 200.000 Euro. Der Mieter kann aus den 40.000 Euro Anfangskapital selbst bei fünf Prozent Rendite nur 135.500 Euro (brutto) über die Jahre machen.
4. Die Inflation entwertet die Schuldenlast. Der 175.000-Euro-Baukredit hat nach 25 Jahren bei 1,5 Prozent jährlicher Inflationsrate nur noch einen Gegenwert von gut 120.000 Euro. Ein Teil der Schulden zahlt sich praktisch von selbst ab.
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