Pfaffenhofen (PK) Pauschale Aussagen mag Gunther Hasse nicht. Trotzdem lässt sich der Kreisbaumeister verleiten. "Im Schnitt ist das erschlossene Bauland um 30 Prozent teurer geworden", kommentiert er die neue Bodenrichtwertliste. Im Einzelfall kann es allerdings auch ganz anders aussehen.
1500 Euro kostet der Quadratmeter Bauland am Pfaffenhofener Hauptplatz, bis zu 950 Euro werden im Innenstadtbereich bezahlt. Aber auch in einzelnen Gemeinden ging es bei den verbrieften Preisen für Grundstücke steil nach oben. "Wir konnten es kaum glauben, was in Jetzendorf los war", kommentiert Hasse (kleines Foto) die Arbeit, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte geleistet hat. Im Baugebiet Ilmgrund wurden im Schnitt 460 Euro pro Quadratmeter bezahlt. "Doppelt so viel wie vor zwei Jahren", so der Kreisbaumeister. Der Zuzug, die Nachfrage, die niedrigen Zinsen - all das seien Gründe. Aber auch gewisse Verfehlungen. "Angemessenes Bauland auszuweisen ist eine Kunst", sagt Hasse. Der Ilmblick ist abschüssig, der Untergrund für die Erschließung nicht optimal. "Die Lage, der Boden, die Entsorgung spielen eine Rolle. Die Auflagen werden strenger - und die Baufirmen langen enorm hin", erklärt er die Erschließungskosten in Höhe von 125 Euro pro Quadratmeter, die der Käufer aufschlagen muss - und die daher in den 460 Euro bereits enthalten sind.
Dass es auch anders gehe, erschwingliche Grundstücke auszuweisen, zeige das Beispiel Ernsgaden. Über das Baulandmodell könnten Einheimische dort 40 Prozent sparen. Die Erschließung sei günstig. Und der Grundstückspreis sei trotz der enormen Nachfrage über die vergangenen zehn Jahre hinweg bei rund 165 Euro praktisch gleich geblieben. "Das ist vorausschauend. So kann Politik in überhitzten Zeiten einen ausgleichenden Beitrag leisten", so Hasse.
Insgesamt sind in den vergangenen zwei Jahren 3710 Immobiliengeschäfte beurkundet worden. Das sind zehn Prozent mehr als in den vorangegangenen Zeiträumen, die in die Erstellung der Liste eingeflossen sind. "Freilich ist das ein starker Markt", räumt Hasse ein. "Eine gewisse Aufgeregtheit ist zu merken. Und es ist nicht alles rational zu erklären, was hier gerade abgeht."
Klare Tendenzen seien zu erkennen. "Die Leute zieht es hin zur Infrastruktur", sagt der Kreisbaumeister. Wo man einkaufen und zur Schule gehen kann, wo es Vereine gibt, einen Kindergarten und am besten noch viel Freizeitangebot, da würden die Preise steigen. "Die Hauptorte ziehen an - überall im Landkreis. Sobald es an die Ortsränder oder gar in die kleinen Dörfer geht, wird es günstiger." Das gilt für Pfaffenhofen, wo Sulzbach oder Niederscheyern erheblich niedriger bewertet werden als die Innenstadtlagen, ebenso wie für die weiteren Ballungsräume: In den Zentren von Geisenfeld, Vohburg oder Manching wurde die 300-Euro-Marke locker geknackt, in den Ortsteilen geht es mit 110 bis 160 Euro aber deutlich günstiger zu. Sogar eine kleinere Gemeinde wie Rohrbach bringt es durch den Bahnhof inzwischen auf 260 Euro. Und sogar die Grundstückseigner in früher noch günstigeren Gegenden wie Gerolsbach oder Hohenwart können weit über 200 Euro pro Quadratmeter verlangen. "Das ist nicht wirklich erklärbar, wurde aber gezahlt", sagt Hasse dazu.
Die einfache Formel, dass der Grund im Süden und im Norden sowie entlang der Bahnlinie teuer ist, nach Osten und Westen hin aber günstiger wird, gilt nicht mehr. "Die Randlagen haben aufgeholt. Und es gibt auch eigenartige Ausreißer nach unten", führt Hasse aus. In Wolnzach sind die Preise von früher mehr als 320 Euro auf unter 300 Euro gefallen. "Warum, weiß keiner."
Auch beim Gewerbegrund sind die ehemals hohen Preise offenbar nicht zu halten. Auf 35 bis 80 Euro ging es leicht nach unten. "Manchmal werden auch 120 Euro bezahlt - aber nur, wenn eine Betriebsleiterwohnung winkt." Mäßig nach oben sind die Preise für landwirtschaftlichen Grund gegangen. Im Norden werden mit sieben bis acht Euro sehr hohe Preise bezahlt. Im Ilmtal und im Süden sieht es anders aus. Vier Euro sind immer drin, fünf Euro normal. Sechs Euro werden nur für besonders gute Lagen bezahlt. "Allerdings sind das keine gefestigten Preise", meint Hasse. Schließlich werde kaum Ackerland oder Wald angeboten - und auch die Nachfrage halte sich in engen Grenzen.
Die Bodenrichtwertliste ist am Landratsamt erhältlich: Telefon (08441) 27-1 77, E-Mail an anita.eisenmann@landratsamt-paf.de.
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