Im Interview äußert sich Christoph Zschätzsch, Leiter der Baufinanzierung der Deutschen Bank, ber die aktuelle Lage am Zinsmarkt und wie sich Immobilienkäufer jetzt am besten verhalten.
Herr Zschätzsch, die Bauzinsen steigen langsam an. Wo wird der Durchschnittszins nach Ihrer Ansicht in zwölf Monaten stehen?
Zschätzsch: Von der Europäischen Zentralbank gab es Ende Oktober erste Anzeichen zum Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik. Im September 2017 lagen die durchschnittlichen Bauzinsen für Darlehen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung bei 1,7 Prozent und zeigten damit bereits einen leichten Zinsanstieg seit dem Frühjahr. Wir gehen von einer allmählichen und moderaten Zinssteigerung aus und erwarten, dass die Hypothekenzinsen bis Ende 2018 auf rund 1,9 Prozent steigen.
Was bedeutet das für Immobilienkäufer, die demnächst ein Haus oder eine Wohnung erwerben möchten? Schnell die Finanzierung unter Dach und Fach bringen oder erst kurz vor knapp aktiv werden? Welche Laufzeit empfehlen Sie und wie sieht es mit einem Darlehenssplitting über verschiedene Laufzeiten aus?
Zschätzsch: Auch nach dem leichten Anstieg bleiben die Hypothekenzinsen auf absehbare Zeit im historischen Vergleich sehr niedrig. Es besteht für Käufer und Bauherren also kein Grund zu überstürztem Handeln. Generell gilt: In der derzeitigen Niedrigzinsphase sollten Immobilienkäufer bei einer Finanzierung den Darlehenszins möglichst lange festschreiben und sich so die günstigen Konditionen über viele Jahre sichern. In der aktuellen Phase sind 15 oder 20 Jahre Zinsbindung durchaus sinnvoll. Die gesparten Zinsen sollten dabei in eine höhere Tilgung fließen, um schneller schuldenfrei zu sein. Ein Darlehenssplitting über verschiedenen Laufzeiten kann sinnvoll sein, beispielsweise wenn während der Laufzeit größere Einmaleinahmen erwartet werden.
Und wie sollte man sich verhalten, wenn die Erstfinanzierung in drei Jahren ausläuft? Zügig die Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens abschließen oder gelassen die weitere Zinsentwicklung abwarten?
Zschätzsch: Hierzu gibt es keine pauschale Antwort. Es hängt vor allem davon ab, wie ein Kreditnehmer die weitere Zinsentwicklung einschätzt. Entwickeln sich die Zinsen so, wie von den Banken prognostiziert, halten sich der aktuelle Zinssatz plus Forwardaufschlag und der zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Darlehens zu erwartende Zinssatz in etwa die Waage. Rechnet der Kunde mit stärker steigenden Zinsen, bietet ein Forward-Darlehen Kostenvorteile. Letztlich sollte man sich fragen, ob einem die Sicherheit, die Zinsen auf diesem Niveau festzuschreiben, wichtiger ist, als ein möglicher Zinsvorteil, wenn die Zinsen niedriger ausfallen, als erwartet.
Ist der Kreditnehmer uneins über die weitere Zinsentwicklung, könnte dann das Aufteilen des Restdarlehens in zwei verschiedene Finanzierungen sinnvoll sein? Zum Beispiel in ein Forward-Darlehen und ein späteres Hypothekendarlehen zu dann gültigen Konditionen?
Zschätzsch: Das könnte der salomonische Mittelweg sein. Allerdings lohnt sich das nur, wenn der Darlehensbetrag hoch genug ist. Bei sehr kleinen Darlehensbeträgen bieten die Banken in der Regel nicht so attraktive Konditionen, wie bei größeren.
Welche Punkte sind beim Abschluss eines Hypothekendarlehens besonders wichtig?
Zschätzsch: Für die meisten ist der Erwerb oder Bau einer Immobilie die wichtigste Investitionsentscheidung im Leben und will wohlüberlegt sein. Mein Ratschlag lautet daher: Lassen Sie sich frühzeitig und gründlich von einem Experten beraten. Denn so individuell der Kunde und sein Traum von der Immobilie sind, so maßgeschneidert muss auch die Baufinanzierung sein. Eines gilt jedoch für jeden Immobilienerwerb: Er muss nachhaltig finanzierbar sein. Am Anfang sollte daher immer eine gründliche Analyse stehen: Wie hoch ist das Investitionsvolumen? Welche Eigenmittel sind vorhanden? Wie viel freies Einkommen steht für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung? Berücksichtigen sollte man auch mögliche Veränderungen im Lebensumfeld oder bei der Einkommensentwicklung.
Herr Zschätzsch, vielen Dank für das Gespräch.
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