Wohnen
Kauf einer Wohnung: Das sind die Rechte und Pflichten eines Eigentümers

03.04.2024 | Stand 04.04.2024, 6:14 Uhr

Über das Sondereigentum kann jeder Wohnungseigentümer nach Belieben verfügen, soweit er nicht gegen geltendes Recht verstößt. Er ist außerdem berechtigt, die Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums gemeinsam mit den anderen Eigentümern zu nutzen. Foto: Imago

Der Wunsch vieler Mieterinnen und Mieter, über kurz oder lang in den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist ungebrochen. Wegen der gestiegenen Baupreise und Kreditkosten ist jedoch der Bau oder Erwerb eines Eigenheims oftmals finanziell nicht mehr zu stemmen, der einer Wohnung unter Umständen schon.



Was tun mit dem vorhandenen Eigenkapital, das ursprünglich als Basis für die Kreditfinanzierung dienen sollte? Das Geld liegt auf dem Konto herum, und die Inflation nagt zusehends an der Kaufkraft der Ersparnisse. Eine mögliche Alternative in dieser Situation kann der Kauf einer Eigentumswohnung bedeuten. Sollten sich die Marktbedingungen für einen Hauskauf später nachhaltig verbessern, könnte der Traum vom größeren Eigenheim zu gegebener Zeit immer noch in Erfüllung gehen.

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Was hat es mit dem Begriff „Wohnungseigentum“ auf sich?



An vorhandenen oder neu errichteten Gebäuden kann insgesamt oder auch nur zum Teil Wohnungseigentum begründet werden. Wie das zu geschehen hat, richtet sich unter anderem nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach dem Gesetz unterteilt sich Wohnungseigentum entsprechend seiner Nutzung in Sonder-, Gemeinschafts- und Teileigentum. Zum Sondereigentum zugerechnet werden alle Räume und Einrichtungen, die dem jeweiligen Eigentümer ausschließlich allein gehören. Das Gemeinschaftseigentum umfasst hingegen sämtliche Teile einer Wohneigentumsanlage, die allen Miteigentümern gemeinsam zustehen. Teileigentum kann an Räumen gebildet werden, die nicht Wohnzwecken dienen wie etwa gewerbliche Flächen für Läden, Supermärkte, Restaurants, Büros und Fitness-Studios.

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Der Erwerb von Wohnungseigentum



Will jemand eine Eigentumswohnung kaufen, so einigt er sich mit dem Verkäufer über den Preis und den Zeitpunkt, zu dem das Wohnungseigentum auf ihn übergehen soll. Dabei handelt es sich um den sogenannten schuldrechtlichen Vertrag. Anschließend wird der Kaufvertrag notariell beurkundet und das Eigentum zu Gunsten des Käufers ins Grundbuch eingetragen. Dieser Vorgang wird „dinglicher Vertrag“ genannt, besser bekannt unter dem Begriff „Auflassung“. Er ergänzt den schuldrechtlichen Teil des Kaufvertrages. Noch bevor das Eigentum überschrieben wird, kann sich der Käufer durch eine sogenannte Auflassungsvormerkung absichern, die ebenfalls im Grundbuch vermerkt wird. Damit erhält er gegenüber dem Verkäufer einen einklagbaren Rechtsanspruch auf die Eintragung ins Grundbuch. Doch bevor Kaufinteressierte zur Tat schreiten und ihren Namen unter den Kaufvertrag setzen, sollten sie sich darüber im Klaren sein, ob die Wohnung problemlos finanziert werden kann und ob das Objekt ihren individuellen Ansprüchen und Vorstellungen entspricht. Besonders wichtig ist außerdem, in welcher örtlichen Lage sich das Objekt befindet und ob die Infrastruktur stimmt.

Rechte und Pflichten der Eigentümer



Über sein Sondereigentum kann jeder Wohnungseigentümer nach Belieben frei verfügen, soweit er dabei nicht gegen geltendes Recht verstößt. Er ist außerdem berechtigt, die Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums zusammen mit den anderen Eigentümern zu benutzen. Zu seinen Hauptpflichten gehört es, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und bei der Verwaltung der Wohneigentumsanlage aktiv mitzuwirken. Außerdem muss er die auf ihn entfallenden Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums anteilig übernehmen.

Was kostet Wohnungseigentum?



Wohnungseigentum gibt es nicht zum Nulltarif. Denn die Eigentümer sind gesetzlich verpflichtet, sämtliche Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums anteilig zu übernehmen. Das geschieht in der Praxis nach einem festgelegten Verteilerschlüssel. Zu diesem Zweck wird für jedes Jahr ein Wirtschaftsplan aufgestellt, aus dem sich ein bestimmter Geldbetrag ergibt, den jeder Eigentümer monatlich im Voraus auf ein Konto der Gemeinschaft entrichten muss. Dabei handelt es sich um das sogenannte Hausgeld. Es setzt sich zusammen aus Kosten für die allgemeine Bewirtschaftung: Grundabgaben, Wasser, Allgemeinstrom, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Aufzug, Gebäude-Instandhaltung und Reparaturen sowie Gebäudeversicherungen. Dazu kommen Kosten für die Heizung: zum Beispiel Brennstoffe, Strom, zentrale Wasserversorgung, Schornsteinfeger. Auch für die Verwaltung fallen Kosten an. Dazu zählen Verwalterhonorar sowie Honorare für Steuerberater und Rechtsanwälte. Zuletzt muss die Instandhaltung: berücksichtigt werden – etwa die Schadensvorsorge und -behebung. Die Instandhaltungsrücklage bildet einen finanziellen Puffer für künftige Reparaturen. Zu diesem Zweck zahlen die Eigentümer meist monatlich vorab einen festgelegten Betrag auf ein Sonderkonto.

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