Von Nicole Bräu
Cham/Landkreis. Zieht eine Mieter in eine neue Wohnung wird meist eine Kaution fällig – und die kann ganz schön hoch sein. Wie hoch genau ist jedoch festgelegt, genauso wie der Zeitraum, der dem Mieter bleibt, um seine Kaution zu begleichen.
Der Begriff Mietsicherheit beschreibt einen Geldbetrag oder eine Bürgschaft, die der Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses beim Vermieter hinterlegt. Damit ist dieser abgesichert, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Zu diesen Verpflichtungen gehören Schönheitsreparaturen, Nebenkostenzahlungen oder Mietzahlungen. Die Mietsicherheit ist allgemein auch unter dem Begriff „Mietkaution" bekannt.
Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen
Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich klar geregelt: Laut Paragraf 551 Absatz 1 BGB darf sie höchstens drei Monatsmieten betragen. Für die Berechnung der Mietkautionshöhe ist die Kaltmiete der Wohnung maßgeblich, die Betriebskosten bleiben dabei unberücksichtigt.
Die Mietkaution wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, also zu dem Tag, der als Zeitpunkt des Mietbeginns im Mietvertrag festgelegt ist. Erfolgt die Zahlung in bar oder durch Überweisung eines Geldbetrags, muss der Mieter sie nicht sofort vollständig erbringen, sondern kann sie in drei gleichen Raten zahlen.
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Wichtig: Die erste der drei Raten muss zum Beginn des Mietverhältnisses auf dem Konto des Vermieters sein. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Wird die Mietsicherheit nicht bezahlt, ist der Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei der insgesamt drei Kautionsraten in Verzug ist. Eine vorherige Abmahnung ist dabei nicht erforderlich (Paragraf 569 Abs. 2a BGB).
Der Vermieter ist verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Vertragsparteien eine andere Anlageform vereinbaren, wie ein Tagesgeldkonto, ein Mietkautionsdepot oder auch eine Bürgschaft.
In jedem Fall muss die Anlage getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu, verbleiben aber auf dem Sparkonto und erhöhen damit die Sicherheit. Ausnahme: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Keine Gesetze für Zeitpunkt der Kautions-Rückzahlung
Der Mieter kann die Rückzahlung der Kaution frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen. Leider existieren keine einheitlichen Gesetze oder Regelungen für den Zeitpunkt der Rückzahlung. Wenn jedoch alle Forderungen beglichen sind und die Wohnung bei der Übergabe keine Mängel aufweist, ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution zurückzuzahlen.
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In der Praxis dauert die Rückzahlung meist zwischen drei und sechs Monaten. Danach verjähren nämlich die Ersatzansprüche, wenn der Vermieter sie nicht geltend macht (Paragraf 548 BGB). Dann muss er die Mietkaution auszahlen. Die Frist, die dem Vermieter zusteht, kann sich im Einzelfall aber auch auf ein ganzes Jahr ausdehnen. Ist in dieser Zeit die Betriebskostenabrechnung noch nicht erfolgt, steht es dem Vermieter frei, einen Teilbetrag zurückzuhalten, der voraussichtlich nötig sein wird, um die Kosten zu begleichen.
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist.
MZ-Serie: „Alles, was Recht ist“
Unsere Serie „Alles, was Recht ist“ haben wir im Jahr 2017 wieder aufleben lassen – mit altbekannten und einigen neuen Autoren. Sie erscheint immer samstags im Landkreis-Teil. In einer Woche – in der Ausgabe vom 18. Februar – schreibt Rechtsanwältin Elke Kestler ihren nächsten Beitrag. Dabei geht es um die Übertragung von Immobilien – was ist zu beachten?
Autor: Nicole Bräu ist Betriebswirtin und als Verbraucherberaterin beim VerbraucherService Bayern im KDFB in Cham tätig.
Kontakt: Beratungsstelle Cham, Obere Regenstraße 15, Tel. (0 99 71) 67 53, Fax (09971)7 68 2047, E-Mail: n.braeu@verbraucherservice-bayern.de
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