Pfaffenhofen (PK) Die erste Immobilie, die Dirk Möller vermittelt hat, war vor gut 20 Jahren eine Doppelhaushälfte in Sulzbach. Seitdem hat der Immobilienmakler eine krasse Entwicklung beobachtet. „In den vergangenen drei Jahren hat sich die Marktlage dramatisch verändert“, sagt Möller.
„Früher konnte man sich seine Wohnung noch aussuchen“, fügt er an – seit 1996 arbeitet er in Pfaffenhofen auf dem Immobilienmarkt. Inzwischen kommen bei ihm auf eine Anzeige etwa 20 bis 30 Anfragen in nur wenigen Tagen, sodass er das Wohnungsangebot meist bald wieder offline stellt. Immerhin bemerkte Möller auch einen Stillstand: „In den vergangenen zwei Jahren sind die Mieten extrem gestiegen – das ist jetzt eher wieder gebremst.“ Denn aktuell gebe es auch wieder mehr Wohnungen auf dem Markt – Tendenz laut Möller leicht steigend: Im Januar 2016 beispielsweise gab es 77 Wohnungen, im November 2016 waren es 80 Wohnungen, die öffentlich zur Vermietung ausgeschrieben waren – im vergangenen August sind es 189.
Als Hintergrund dieser krassen Entwicklung der vergangenen Jahre vermutet Möller dabei mehrere Ursachen. Ein Faktor ist die steigende Zahl der Single-Haushalte und auch die größer werdende Grundfläche pro Person. „Heute haben Singles lieber zwei Zimmer als ein Ein-Zimmer-Appartment, früher waren es 45 Quadratmeter – heute dürfen es gerne 55 Quadratmeter sein“, sagt Möller. Die häufigste Nachfrage bei Möllers Maklerbüro richtet sich derweil nach Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen.
Außerdem bestimmen den Wohnungsmarkt eben die zwei großen Einflussfaktoren der Wirtschaft: Angebot und Nachfrage. „Gibt es mehr Nachfrage, dann steigen die Preise“, bringt es Möller auf den Punkt. Mehr Menschen tummeln sich auf dem Pfaffenhofener Wohnungsmarkt – was der Makler aber nicht nur auf den Zuzug in die Stadt zurückführt. „So toll es für uns ist, hier zu wohnen – so toll finden es andere auch“, sagt der Makler.
Möller nennt hier allerdings auch den Wegfall der Eigenheimzulage: Bis 2005 unterstützte der Staat den Bau von selbst genutztem Wohneigentum – für spätere Bauvorhaben gab es diese Unterstützung nicht mehr. „Die Banken hatten das Geld der Eigenheimzulage aber als Kapital angerechnet“, erklärt Möller. Entsprechend sei dieser Grundstock die Basis für einen Kredit gewesen – der Grundstock fällt seitdem weg und viele Bürger reißen seitdem die Hürde für einen Kredit nicht mehr und können sich folglich kein eigenes Heim finanzieren, so der Immobilienmakler. „Diese Leute waren früher nicht mit auf dem Mietmarkt unterwegs – heute sind sie es.“
Aber auch wenn die hohen Mieten viele Bürger vor Probleme stellen: „Sie einfach nur zu verteufeln ist falsch“, sagt Möller. „Ein Vermieter investiert auch wieder in seine Immobilie – es gibt nichts schlimmeres als einen Vermieter, der kein Geld hat.“ Besonders schwer auf dem Wohnungsmarkt – generell und auch in Pfaffenhofen – haben es laut Möller alle, „die ein Handicap haben“, wie er es formuliert. „Mit Haustieren ist es sehr problematisch, vor allem mit Hunden“, sagt der Makler. „Und auch Familien mit vier Kindern und mehr werden schlecht fündig.“
Wichtig seien für die Vermieter vor allem die harten Fakten: Einkommen, Arbeitsverhältnis, Arbeitgeber. „Man muss es auch mal von Vermieterseite sehen: Die wollen, dass die Immobilie vernünftig behandelt wird und dass es vernünftig funktioniert“, sagt Möller. Daher sei es wichtig, dass das Einkommen für die Miete reiche und der Arbeitsvertrag nicht gefährdet ist. „Einen Arbeitgeber wie Audi wird es länger geben. Eine kleine Drei-Mann-Firma, die kann es in zwei Tagen schon nicht mehr geben“, formuliert es Möller. Noch schwerer hätten es entsprechend Leute, die auf Unterstützung vom Staat angewiesen seien. „Bei Arbeitslosengeld wird es brutal schwierig.“
Die weichen Fakten hingegen fallen meist unter den Tisch – vor allem, seit das Gesetz für die Maklergebühren vor zwei Jahren geändert wurde, so Möller. Früher habe er sich noch für die Belange des Wohnungssuchenden einsetzen können. „Jetzt bin ich Interessenvertreter allein des Vermieters – der kommt und sagt: Bring mir den besten Mieter, den es in Pfaffenhofen gibt“, erklärt Möller. Vor der Gesetzesänderung habe er sich als Makler hier noch für einen Mieter starkmachen können, das sei heute nicht mehr möglich. „Dazu kommt, dass der Vermieter die Maklergebühren eben auf die Miete aufschlagen kann“, sagt Möller. „Das hat sich zwar nach zwei, drei Jahren amortisiert – aber die Miete verändert er deshalb noch lange nicht.“ Langfristig zahle der Mieter also mehr. „Was wir erleben, ist eine Frustration auf allen Seiten: Die Leute fragen uns nach Wohnungen und würden auch die Gebühren bezahlen – aber ich darf es nicht nehmen.“
Gerade diesem letzten Trend sollte in Pfaffenhofen eigentlich der neu eingeführte Mietspiegel entgegenwirken. Doch Möller sieht das kritisch. „Das ist ein heißes Thema“, sagt der Makler. „Das hat den Leuten mehr gekostet als gebracht. Damit hat die Stadt ein Instrument geschaffen, die Mieten zu erhöhen.“ Denn der Mietspiegel helfe zwar den neuen Mietern – die aber nur einen kleinen Bruchteil in der Stadt ausmachen. „Und er schadet den Bestandsmietern: Jetzt haben die Vermieter es schwarz auf weiß, wie sie ihre Miete erhöhen können.“
