Pfaffenhofen (PK) Eines ist klar. Billiger ist das Bauen in den vergangenen zehn Jahren im ganzen Landkreis Pfaffenhofen nicht geworden. Allenfalls in den Nebenorten gibt es noch Möglichkeiten, halbwegs günstig an Bauland zu kommen. In Pfaffenhofen und im Norden sind die Preise überdurchschnittlich gestiegen.
Der Pfaffenhofener Bauträger und Immobilienmakler Hans Irchenhauser hat vor allem in den vergangenen fünf Jahren einen enormen Sprung bei den Baulandpreisen ausgemacht. „Die Preise waren von 1995 bis 2010 fast unverändert, von 2010 bis 2015 haben sie sich fast verdoppelt“, sagt er. Ein Bauplatz in guter Wohnlage Pfaffenhofens sei mittlerweile kaum noch unter 500 Euro pro Quadratmeter zu bekommen, vor zehn Jahren lag der Preis noch bei 300 Euro. Die Kreisstadt sei damit auch nach wie vor das teuerste Pflaster im Landkreis. „Wobei aber der Landkreisnorden, zum Beispiel Geisenfeld und Manching, die beste Performance hingelegt hat.“ Irchenhauser verknüpft das mit der rasanten Entwicklung von Audi. „Ich sehe dort durch die Nähe zur Großstadt und den gewaltigen Investitionen von Audi im Südosten von Ingolstadt auch das größte Entwicklungspotenzial.“
Diese Ansicht teilt auch Sylvia Plenagl von der Hallertauer Volksbank. Dazu kommt: „Zunehmendes Interesse verzeichnen auch die Gebiete Reichertshofen und Baar-Ebenhausen, bedingt durch den Bahnhof mit Verbindungen Richtung München und Nürnberg.“ Wer also richtig aufs Geld schauen muss, dem bleibt laut Irchenhauser nur noch, in kleine Nebenorte ohne viel Infrastruktur auszuweichen. „Also Weichenried statt Hohenwart, Freinhausen statt Pörnbach, Niederlauterbach statt Wolnzach, Sünzhausen statt Schweitenkirchen.“
Wirft man einen Blick in die aktuelle Bodenrichtwertliste des Landkreises Pfaffenhofen, sieht die Steigerung in den vergangenen zehn Jahren moderater aus als es Banken und Makler beurteilen. Für das Pfaffenhofener Baugebiet Radlhöfe gibt die Richtwertliste mit Stichtag 31. Dezember 2004 noch 340 Euro an, in der neuesten Version (Stichtag 31. Dezember 2014) 370 Euro. In den meisten Gebieten sieht es nicht viel anders aus.
Irchenhauser hält allerdings nicht viel von derartigen Richtwertlisten. „Sie weichen alleine schon deshalb von der Realität ab, da sie jetzt auf Basis der Preise von 2013 und 2014 gelten. Das mag in Zeiten von moderater Steigerung funktionieren, aber nicht mehr, wenn heute die Preise von gestern schon überholt sind.“ Richtwerte würden generell zu wenige individuelle Faktoren der Grundstücke wie Baurecht, Größe, Ausrichtung und so weiter berücksichtigen. „So kann ein Grundstück auch mal das Doppelte seines Nachbargrundstücks wert sein, auch wenn beide in der gleichen Richtwertzone liegen.“ Beim Blick in die Zukunft sind sich Irchenhauser und Plenagl einig: Es wird einen Mangel an Bauland geben. „Besonders im ,Speckgürtel‘ um Ingolstadt ist die Nachfrage höher als das Angebot“, sagt Plenagl. Das liege vor allem an den Zuzügen. „Es gibt einen enormen Druck auf unseren Landkreis, und zwar nicht nur aus einer Region oder Richtung, sondern von allen Seiten“, sagt Irchenhauser. „Aus teureren Regionen und Ballungsräumen, weil bei uns die Wohnungspreise noch günstiger sind, aus schwächeren Regionen, weil man bei uns im Gegensatz zur Oberpfalz oder ländlicheren Regionen in Franken noch Arbeit findet.“ Dazu kommt laut Alice Köstler-Hösl vom Pfaffenhofener Landratsamt, dass in vielen Gegenden grundsätzlich genug baureifes Land vorhanden wäre. „Aber viele Eigentümer wollen nicht verkaufen“, sagt sie. „Das ist eine Entscheidung der Grundstücksbesitzer.“
Bei der Ausweisung von neuem Bauland werden die Gemeinden neue Wege gehen müssen, glaubt Irchenhauser. Generell sei es so, dass der Trend eher zu kleineren Grundstücken und Häusern gehen müsse. „Die Politik macht aus meiner Sicht bei der Aufstellung von Bebauungsplänen den Fehler zu denken, Hauptsache grün und locker bebaut. Die Bebauungspläne werden dann von 50- oder 60-jährigen Architekten erstellt, die mit der Vermarktung von Grundstücken überhaupt nichts zu tun haben und eher ihre längst überholten Lehrsätze im Kopf haben, als die Bedürfnisse der künftigen Generation.“
Der Vorteil der günstigeren Preise auf dem Land würde oft dadurch vernichtet, dass meistens die Grundstücke auch umso größer sind, je ländlicher die Region ist. Ein Vorteil von kleineren Parzellen sei nämlich, dass damit weniger gut verdienenden Einheimischen geholfen wird. „Wenn ich heute ein Grundstück um 400 000 bis 500 000 Euro anbiete, kommen fast ausschließlich Münchener, die sich das locker leisten können. Wenn sie jedoch ein Grundstück für 80 000 bis 150 000 haben, kommt auch der Sohn des Schreiners oder Maurers aus der Nachbarschaft zum Zug.“
Damit, dass es billiger wird, rechnet allerdings niemand. Vor allem in Pfaffenhofen und dem Ingolstädter Umland sei weiter mit steigenden Preisen zu rechnen“, sagt Plenagl. „Möglicherweise wird dadurch auch die Nachfrage nach erschwinglichen Objekten außerhalb der Ballungsgebiete, also in kleineren Gemeinden, steigen.
