Pfaffenhofen - Die durchschnittliche Nettomiete in Pfaffenhofen beträgt 8,67 Euro pro Quadratmeter. Das geht aus dem neuen Mietspiegel hervor, den das Ema-Institut für empirische Marktforschung dem Stadtrat vorgelegt hat. "Ich finde, dass hier ein Mietspiegel entstanden ist, der eine schöne Grundlage ist", sagte Pfaffenhofens Zweiter Bürgermeister Roland Dörfler (Grüne) in der jüngsten Stadtratssitzung. Mithilfe des Zahlenwerkes könne jeder sehen, ob er zu teuer oder zu billig wohnt oder vermietet.
Die Neuberechnung nach vier Jahren ist eine Voraussetzung, dass der Mietspiegel als qualifiziert anerkannt werden kann. Außerdem muss das Zahlenwerk nach wissenschaftlichen Methoden erstellt werden sowie von der Gemeinde und den Interessensvertretern von Mietern und Vermietern als qualifiziert anerkannt werden. An einen qualifizierten Mietspiegel werden höhere Anforderungen gestellt, gleichzeitig aber auch weiter reichende Folgen geknüpft. Laut Gesetzgeber ist ein qualifizierter Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete das beste und verlässlichste Instrument.
Bei einem qualifizierten Mietspiegel gilt die gesetzliche Vermutung, dass die darin genannten Mietpreisspannen die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Zudem muss ein Vermieter laut BGB bei einer Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nehmen, wenn der Mietspiegel Werte für die entsprechende Wohnung enthält, und begründen, warum er von den Angaben im Mietspiegel abweicht.
Die 8,67 Euro sind natürlich nur ein Mittelwert, unabhängig von allen Wohnmerkmalen. Mithilfe des Mietspiegels können Mieter und Vermieter zunächst in einer Tabelle mit Hilfe der Wohnfläche und dem Baujahr des Hauses die Basis-Nettomiete ablesen. Den höchsten Quadratmeterpreis haben kleine, neue Wohnungen. So liegt das durchschnittliche Mietniveau bei Wohnungen bis 30 Quadratmetern und Baujahr ab 2017 bei 14 Euro. Große Wohnungen in alten Häusern sind dagegen am unteren Ende der Preistabelle zu finden. Für eine 150 Quadratmeter große Wohnung in einem zwischen den Weltkriegen gebauten Haus sind laut des Mietspiegels nur gut sechs Euro angemessen.
Neben Wohnfläche und Baualter beeinflussen auch Besonderheiten bei der Art des Gebäudes, der Ausstattung, der Beschaffenheit und der Wohnlage den Mietpreis. In verschiedenen Tabellen könne Mieter und Vermieter prozentuale Zu- und Abschläge für Wohnmerkmale, die den Mietpreis positiv oder negativ beeinflussen, ablesen. Ein barrierfreier Ausbau rechtfertigt beispielsweise einen Zuschlag von zwei Prozent, genau wie ein Aufzug. Ein Abschlag von zwei Prozent müssen Vermieter beispielsweise hinnehmen, wenn ein WC nur im Badezimmer vorhanden ist. Was die Wohnlage angeht, rechtfertigt die Nähe zum Hauptplatz (bis 300 Meter) einen Aufschlag von vier Prozent, genau wie ein Objekt im Ecoquartier. Steht die Mietswohnung in einem Ortsteil wie Tegernbach oder Ehrenberg, verzeichnet der Mietspiegel einen Abschlag von 14 Prozent. Hat der Vermieter sein Objekt modernisiert sind weitere Zuschläge drin.
Bei den so ermittelten Werten handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Auswertung zeigt, so heißt es im Mietspiegel, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren können. Dies liege zum einem an der Vertragsfreiheit des Wohnungsmarkts und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen. Die Miete einer konkreten Wohnung gelte als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Die beträgt in Pfaffenhofen plus/minus 18 Prozent um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
Gegen den Mietspiegel sprach sich im Stadtrat die CSU Fraktion aus. "Die CSU-Fraktion sieht den Mietspiegel kritisch", sagte Fraktionschef Christian Moser. "Wir glauben, dass diejenigen, die wenig Budget haben, benachteiligt werden. Jeder, der zu billig vermietet, weiß das jetzt." Deshalb stimmten die CSU-Stadträte mit Ausnahme von Altbürgermeister Hans Prechter, der als Vertreter des Haus- und Grundbesitzervereins an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt war, geschlossen dagegen.
PK
Severin Straßer
