Nicht nur niedrige Bauzinsen sprechen derzeit für einen Immobilienkauf. Auch die Preise für Wohneigentum sind gefallen. Dadurch kann für viele Mieter der Traum vom Eigenheim Realität werden.
Dadurch kann für viele Mieter der Traum vom Eigenheim Realität werden – vorausgesetzt, die Baufinanzierung ist mit spitzem Bleistift durchkalkuliert!
Die Fakten: Hauskäufer mussten 2008 im Durchschnitt 157.500 Euro und damit 2,4 Prozent weniger für ein Objekt berappen als im Jahr zuvor. In Ostdeutschland gingen die Kaufpreise um 2,1 Prozent auf durchschnittlich 98.800 Euro zurück, in Westdeutschland um 2,4 Prozent auf 168.100 Euro. Das meldet das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (ifs) nach einer bei Gewos in Auftrag gegebenen Studie. Noch deutlicher ist das Minus bei Eigentumswohnungen. Hier sanken die Kosten im Bundesdurchschnitt sogar um 3,4 Prozent auf 120.900 Euro.Teurer Westen, günstiger Osten
Doch ob das eigene Dach überm Kopf tatsächlich erschwinglich ist, hängt stark von der Region ab. Die Unterschiede sowohl beim Preisniveau als auch bei der Preisentwicklung sind erheblich. Im Vergleich der Bundesländer sind Einfamilienhäuser in Hamburg am teuersten. Sie kosten durchschnittlich 295.000 Euro und verteuerten sich sogar um 4,1 Prozent. Auch in Berlin (257.600 Euro), Bayern (208.000 Euro), Baden-Württemberg (192.700 Euro) und Hessen (176.000 Euro) ist das Preisgefüge hoch – allerdings mit zum Teil deutlichen Preisrückgängen, zum Beispiel von 7,2 Prozent in Hessen. Deutlich günstiger ist der Hauskauf dagegen in allen ostdeutschen Bundesländern. Das untere Preisende wird angeführt von Sachsen-Anhalt (60.900 Euro), es folgen Thüringen (70.900 Euro) und Sachsen (79.400 Euro).
Das Preis-Argument lockt. Trotzdem sollten künftige Eigenheimbesitzer nicht überstürzt handeln und die Baufinanzierung penibel durchrechnen. Wichtigste Faustregel für die monatliche Budgetplanung: Kreditrate und Betriebskosten sollten zusammen 40 Prozent des Familien-Nettoeinkommens nicht übersteigen.Von Makler bis Modernisierung – Kosten im Blick behalten
Beim Immobilienkauf fallen Erwerbsnebenkosten an, die zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises ausmachen können. An Grunderwerbsteuer kassiert das Finanzamt 3,5 Prozent des Kaufpreises, in Hamburg und Berlin sogar 4,5 Prozent. Grundbuch-Eintrag und Notarkosten summieren sich auf 1,5 Prozent. Beim Kauf über Makler fallen bis zu 6,25 Prozent Provision an. Bestandsimmobilien erfordern häufig Modernisierungsmaßnahmen, die leicht zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Für einen 170.000 Euro teuren Altbau kommen so schnell Gesamtkosten von 204.000 Euro zusammen. Nur wer penibel alle Kosten im Blick hat und bei der Budgetplanung realistisch bleibt, wird sich lange am Umzug ins Eigenheim erfreuen, sagt Dirk Scobel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg.
Eigenkapital macht Baugeld billiger
Banken und Versicherer bieten Top-Konditionen ab rund 3,8 Prozent nominal (Kreditsumme 100.000 Euro, Laufzeitzehn Jahre, ein Prozent Tilgung), wenn die Beleihungsgrenze von 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises nicht überschritten wird. Deshalb gehört Erspartes in die Baufinanzierung. Wer von den aktuellen Niedrigzinsen profitieren möchte, sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten als Eigenkapital mitbringen, im genannten Beispiel also 68.000 Euro. Bleiben 136.000 Euro Finanzierungsbedarf. Ein 15jähriges Hypothekendarlehen fürs Haus gibt es zum Beispiel bei der Huk-Coburg aktuell schon für 4,05 Prozent nominal, bei Cosmos direkt für 4,12 Prozent, bei der Schnigge-Bank für 4,13 Prozent und bei der Allianz für 4,44 Prozent.
Allianz-Kunden tragen das Baudarlehen im Rechenbeispiel bei anfänglich zwei Prozent Tilgung mit 740 Euro monatlich ab. Hinzu kommen laufende Nebenkosten (z.B. Wasser, Strom, Heizung, Müll, Grundsteuer, Gebäudeversicherungen) mit etwa 2,50 Euro/qm Wohnfläche. Etwa 1,20 Euro/qm sollten Hausherren eines Altbaus für Instandhaltungsmaßnahmen zurücklegen (Neubau: 80 Cent/qm). Beides zusammen erhöht die monatliche Belastung bei einem 120 qm großen Haus um 444 Euro auf 1184 Euro. Scobels Appell an künftige Eigenheimer: Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie über einen Zeitraum von vielen Jahren die monatliche Belastung der Immobilie tragen können müssen.
