Stellen Sie sich vor, Sie haben vor einigen Jahren ein Haus gekauft. Damals war der Kreditzins noch sehr hoch, deshalb konnten Sie bislang kaum tilgen. Ihre Restschuld beträgt noch immer 100.000 Euro. Verkaufen Sie jetzt das Eigenheim, würde die Baufinanzierung vorzeitig enden. Das Problem: Die Bank verlangt einen Ausgleich für die entgehenden Kreditzinsen. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ist heute aber so teuer wie nie. Aktuell verlangen Banken etwa 20 Prozent der Restschuld. Das wären im Beispielfall stolze 20.000 Euro.

Warum ist die Vorfälligkeitsentschädigung so hoch?
Wer vor einigen Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, ist heute gleich doppelt im Nachteil: Denn erstens könnte er heute wesentlich günstiger finanzieren und zweitens fällt die Vorfälligkeitsentschädigung ziemlich hoch aus. "Die Marktzinsen für Immobiliendarlehen fallen seit Jahren. Die Banken dürfen einen Ausgleich verlangen, wenn sie das zurückgezahlte Geld nur zu schlechteren Konditionen wieder anlegen können. Als Referenzzins wurden vom Bundesgerichtshof die Umlaufrenditen für Hypothekenpfandbriefe akzeptiert", erläutert Harmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Noch vor zehn Jahren sei der Zinsunterschied mit etwa 0,5 Prozent recht gering ausgefallen. "Wer jedoch vor drei Jahren eine Finanzierung für drei Prozent abgeschlossen hat, wird heute mit einer Umlaufrendite von null Prozent konfrontiert", so Schwarz.

Bis zu 30 Prozent Vorfälligkeitsentschädigung

Der Verbraucherschützer berichtet von Fällen, bei denen bis zu 30 Prozent der Restschuld als Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wurden. Das Problem: Die Berechnungsmethode ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Allerdings gibt es einen eindeutigen Tenor in der Rechtsprechung. Grundlage dafür ist die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode. Hierbei stellt die Bank die entgangenen Zinsen dem möglichen Gewinn gegenüber, den sie für eine Anlage in Pfandbriefen oder anderen Wertpapieren einfahren würde.

Wie können sich Betroffene wehren?
Nur weil Sie von der Bank ein Schreiben mit der geforderten Vorfälligkeitssumme erhalten, heißt das noch lange nicht, dass diese auch korrekt ist. Verbraucherschützer stoßen immer wieder auf erhebliche Fehler. "Zum einen wird der entscheidende Stichtag des Geldeingangs beim Kreditgeber nicht berücksichtigt. Das bedeutet, der verwendete Refinanzierungszins ist falsch. Zum anderen werden vereinbarte Sondertilgungen oder höhere Tilgungssätze zunächst einmal nicht berücksichtigt", erklärt Verbraucherschützer Schwarz.

Mit zwei Kniffen können Verkäufer die horrenden Gebühren umschiffen: Einerseits mit einem sogenannten Pfandwechsel. Dabei übertragen Kreditnehmer beim Verkauf ihrer Immobilie den Kredit auf eine neue Immobilie. Eine weitere Option ist die Übertragung der bestehenden Baufinanzierung auf den Käufer der Immobilie. Gerade wenn die Zinsen wieder anziehen sollten, ist die zweite Vorgehensweise für Käufer lukrativ. Hier muss aber die Bank zustimmen.

Was sollten angehende Immobilienkäufer im Vorfeld beachten?
Sinnvoll ist, möglichst viel schon vertraglich zu regeln. "Im Regelfall sind das Sondertilgungen und der kostenlose Tilgungssatzwechsel. Je höher die Sondertilgung vereinbart wird, umso geringer fällt ein eventueller Schaden aus", rät Schwarz. Wer in wenigen Jahren einen Kapitalzufluss erwartet - etwa eine Auszahlung aus der Lebensversicherung oder eine Erbschaft ? sollte von vorherein eine kurze Laufzeit bei der Baufinanzierung wählen. Manche Banken bieten auch die Möglichkeit, eine Volltilgung vornehmen zu dürfen, und zwar ohne Entschädigung. Das müsse aber vorab vereinbart worden sein, meint Schwarz.


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