Mieter können sich gegen eine Modernisierung kaum wehren. Und gegen die Übernahme der Kosten auch nicht.
Welche Modernisierungen Mieter hinnehmen müssen
Wehren gegen Modernisierungsmaßnahmen können sich Mieter eigentlich nicht. Nach Paragraph 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs müssen Mieter solche Arbeiten an ihren Mieträumen dulden, wenn sie die Mietsache verbessern, zur Einsparung von Energie oder Wasser sowie zur Schaffung von neuem Wohnraum dienen. Und ob die Arbeiten dazu führen, dass Sie nach Abschluss der Modernisierung mehr Miete zahlen müssen, spielt auch keine Rolle. Nur wenn sich Mieter auf einen Härtegrund berufen können, brauchen sie eine Modernisierung nicht zu dulden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Familienmitglied krank, alt, schwanger oder im Examen ist, sodass Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar ist. Aber Mieter können die Modernisierung auch ablehnen, wenn sie erheblich in ihrem Alltagsleben beeinträchtigt werden, so zum Beispiel, wenn sie über längere Zeit Bad und Toilette nicht benutzen können. Auch wer seine Wohnung vor einiger Zeit und mit Zustimmung des Vermieters selbst modernisiert hat, kann eine Modernisierung ablehnen. Und beabsichtigte Luxusmodernisierungen, zum Beispiel den Einbau einer Sauna, den Anbau eines Schwimmbads oder die Verwendung handbemalter Fliesen, können ebenfalls abgelehnt werden.
Vermieter muss Bauarbeiten rechtzeitig ankündigen
Der Vermieter muss spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten die Modernisierung ankündigen und den Mieter über Art, den Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Modernisierungsmaßnahme informieren. Und er muss die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten angeben. Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, so kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, auch wenn eine Kündigung vertraglich ausgeschlossen ist. Nach der Modernisierungsankündigung, kann der Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden.
Ein Beispiel - Ankündigung der Maßnahme erfolgt am 4. Juli, die Kündigung muss bis zum 31. August erklärt werden und beendet sodann das Mietverhältnis zum 30. September.
Modernisierung oder Instandhaltung?
Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken. Die Erhöhung der Jahresmiete ist allerdings begrenzt auf höchstens elf Prozent der reinen Modernisierungskosten. Viele Umbauten sind allerdings eine Mischung aus Instandhaltung und Modernisierung. Der Vermieter lässt beispielsweise eine Hauswand verputzen und gleichzeitig dämmen. Da ist es häufig nicht ganz leicht, die Gesamtkosten genau auf Instandhaltung und Modernisierung aufzudröseln. Das Gesetz (§ 554 BGB) unterscheidet zwischen Modernisierung und Instandsetzung. Wenn zum Beispiel die Heizung defekt ist und die alte reparaturbedürftige Anlage durch eine neue Heizung ersetzt wird, die nachhaltig Energie einspart, überschneidet sich hier die Instandsetzungspflicht des Vermieters mit einer Modernisierungsmaßnahme. Die Rechtsprechung verlangt, dass der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden darf (Bundesgerichtshof Az.: VIII ZR 88/13). Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erklärt: "Der Vermieter muss in der Erklärung, in der er eine höhere Miete verlangt, genau darlegen, in welchem Umfang durch die Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden." Dabei genüge die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten. Abhängig vom Alter des Gebäudes und seinem Zustand gilt in der Regel der überwiegende Teil als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahme.
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