Rund neun Milliarden Euro nehmen die Finanzämter jährlich durch die Grunderwerbsteuer ein, das entspricht etwa 1,5 Prozent des gesamten Steueraufkommens in Deutschland. Die Grunderwerbsteuer entsteht, sobald ein rechtswirksames Kaufgeschäft über den Kauf eines Grundstücks oder Grundstückanteils vorliegt. Dazu bedarf es eines notariellen Kaufvertrags, in dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer ein Grundstück zu übereignen und der Käufer sich verpflichtet, das Grundstück abzunehmen. Die Grunderwerbsteuer fällt unabhängig davon an, ob der Kaufpreis für das Grundstück bzw. für das Eigenheim bereits entrichtet worden ist oder nicht. Eine Stundung der Steuer ist nicht möglich, das Finanzamt kann lediglich eine längere Zahlungsfrist einräumen.

Wie funktioniert die Steuer und wie hoch ist sie?
Die Grunderwerbsteuer ähnelt der Umsatzsteuer: Kaufen Sie zum Beispiel ein Auto oder eine Waschmaschine, so zahlen Sie einmalig 19 Prozent Umsatzsteuer. Ähnlich ist es beim Immobilienkauf. Hier fallen zum Kaufpreis einmalig zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an. Am günstigsten ist die Steuer mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen. Für ein Haus zum Preis von 450.000 Euro zahlen Sie dort 15.750 Euro Grunderwerbsteuer.

Deutlich tiefer müssen Sie in die Tasche greifen, wenn Sie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Thüringen oder Schleswig-Holstein wohnen. Diese Bundesländer berechnen mit 6,5 Prozent einen fast doppelt so hohen Steuersatz. Für den gleichen Grundbesitz bzw. den gleichen Immobilienbesitz zahlen Sie dort also 29.250 Euro an Kaufsteuern. Und das ist längst nicht alles. Neben der Grunderwerbsteuer zahlen Immobilienkäufer Notarkosten von rund zwei Prozent und gegebenenfalls noch Maklergebühren von bis zu 7,14 Prozent.

Übrigens: Erwerben Sie Haus und Grundstück gemeinsam aus einer Hand, etwa von einem Bauträger oder einem privaten Verkäufer, zahlen Sie die Steuer auf den Gesamtpreis. Anders sieht es bei einer Schenkung oder im Erbfall aus. Als Erbe oder Beschenkter zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer an das Finanzamt.

Wie können Sie die Steuerlast verringern?

1. Einbauen separat auflisten
Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Grund und Boden, die Immobilie sowie das untrennbar mit dem Objekt verbundene Inventar an, also für das Dach, für Fenster und Türen und für die Rohrleitungen. Anbauten oder Einbaumöbel wie Küche, Sauna, Einbauschränke, Markisen oder die Photovoltaikanlage gehören hingegen nicht zum festen Inventar. Diese Bestandteile werden daher von der Grunderwerbsteuer nicht erfasst. Um die Steuer zu senken, können Sie diese Positionen beim Immobilienkauf aus dem Gesamtkaufpreis herausrechnen und im Kaufvertrag separat auflisten. Das Gleiche gilt für die abgelöste Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Sinkt der Kaufpreis, verringert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Im Ergebnis fällt auch die Steuerforderung des Finanzamts niedriger aus.

2. Grundstück separat kaufen
Eine zweite Möglichkeit zur Steuerersparnis bietet der getrennte Kauf von Grundstück und Immobilie. Als Häuslebauer sollten Sie zunächst nur das Grundstück kaufen, dann mehrere Monate verstreichen lassen (damit der Fiskus nicht hellhörig wird) und später Ihr Traumhaus darauf bauen. Bei separatem Kaufvertrag erhebt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück.

3. Verkaufen innerhalb der Familie
Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer genießen Familien. Wird zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, ein Objekt veräußert, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies betrifft zum Beispiel den Immobilienverkauf von Eltern an ihre Kinder oder von Großeltern an die Enkelkinder. Das gleiche gilt, wenn ein Haus oder eine Wohnung an den Ehe- oder Lebenspartner veräußert wird. Selbst nach einer Trennung oder Scheidung bleibt der Immobilienerwerb durch den früheren Ehepartner von der Grunderwerbsteuer befreit. Und das gleiche gilt bei einem Grundstückserwerb im Falle des Todes eines Angehörigen oder bei einer Schenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes.

Allerdings sind bislang nicht alle Familienmitglieder begünstigt: Ausnahmen bestehen zum Beispiel beim Verkauf unter Geschwistern. Hier greift die Steuerbefreiung nicht, weil Geschwister laut BGB nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind. Diese Rechtsauslegung ist jedoch umstritten und führt immer wieder zu Streit vor den Gerichten. Aktuell beschäftigt sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage, ob künftig nicht auch Geschwister beim Immobilienverkauf untereinander von der Grunderwerbsteuer befreit werden können (AZ. II R 49/14).

Im strittigen Fall pocht der Kläger darauf, dass er für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem gemeinsamen Geschwister-Grundstück keine Steuern zu zahlen braucht. Seiner Ansicht nach dürften Geschwister innerhalb des Familienverbundes finanziell nicht benachteiligt werden, das geltende Recht tue aber genau dies. Nach Ansicht von Rechtsexperten stehen die Chancen für den Kläger gut. Entscheidet sich der BFH für eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer, so hätte dies weitreichende Folgen für künftige Immobiliengeschäfte innerhalb von Geschwistern.


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