Durchschnittsverdiener sehen in beliebten Großstädten oft nur eine Möglichkeit, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen: an der Anfangstilgung sparen. Das mag zunächst zwar ein bequemer und günstiger Weg sein, um im Grundbuch zu stehen, doch langfristig droht das finanzielle Aus.

Bei einer 90-prozentigen Beleihung reichen bei günstigen Anbietern wie Hypovereinsbank, 1822 Direkt oder PSD Bank Hessen-Thüringen bereits weniger als 1.000 Euro monatliche Belastung auf, um 500.000 Euro aufzunehmen. Diese Finanzierung würde über zehn Jahre gehen und ein Prozent jährliche Tilgung vorsehen. Das wäre wohl in den meisten Fällen deutlich günstiger, als das gleiche Objekt zu mieten. Es bringt aber auch nicht viel mehr als zu mieten. Denn in dieser Konstellation wären die Schulden erst nach mehr als 60 Jahren abgetragen. Und das auch nur wenn es gut läuft und die Zinsen nach der Bindungsfrist von zehn Jahren nicht höher sind. In der gegenwärtigen Phase historisch niedriger Zinsen, ist das Szenario langfristig steigender Zinsen durchaus wahrscheinlich. Selbst im günstigsten Fall dauert die Rückzahlung eine Ewigkeit ? mit entsprechend hohen Zinskosten.

Die Monatsrate kann durch die Decke gehen
Der zweite große Kritikpunkt befasst sich mit einer anderen Frage: Was passiert, wenn der Zins für die Anschlussfinanzierung sprunghaft steigt? In vielen Fällen kann der Traum vom Eigenheim dann platzen. Denn Kreditnehmer müssen dann einen viel höheren Zins für ein Darlehen aufnehmen, dass kaum geringer ist als vor zehn Jahren ? dem Zeitpunkt des Abschlusses der ersten Finanzierung. Aus den ursprünglich rund 950 Euro können dann schnell monatlich mehr als 2.000 Euro werden. Außerdem sind Kreditnehmer dann auch zehn Jahre näher an der Rente und müssen damit früher mit sinkenden Einnahmen rechnen.

Tipp: Vergessen Sie Baufinanzierungen mit einprozentiger Anfangstilgung. Die eingangs genannten Banken bieten auch mit höheren Tilgungsraten attraktive Baufinanzierungen an. Ratsam sind mindestens zwei Prozent, noch besser wären drei Prozent und mehr. Sie dürfen aber auch nicht zu ambitioniert sein, denn Sie wollen schließlich noch ein auskömmliches Leben führen. Außerdem sollten Sie sich die aktuell günstigen Konditionen für mindestens 15 Jahre sichern. Sollte bei Ihnen eine Anschlussfinanzierung anstehen, bieten sich Forward-Darlehen und Volltigerdarlehen an.

Eine Rechenspielerei von Stiftung Warentest zeigt, wie wichtig ein Vergleich bei der Baufinanzierung ist. "Ein Kreditvergleich lohnt sich fast immer", heißt es. Der Beispielkunde nimmt ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro auf und zahlt dafür 20 Jahre monatlich 800 Euro. Bei einem Zins von 1,8 Prozent hat er insgesamt 47.686 an die Bank gezahlt. Bei 2,2 Prozent sind es schon 61.508 Euro und bei 2,8 Prozent Zinsen bereits knapp 90.000 Euro. Es ist unwahrscheinlich, dass Sie gleich bei Ihrer Hausbank den besten Zins erhalten. Vergleichen Sie unbedingt, das kann schnell 10.000 Euro und mehr Ersparnis bringen. Dieses Geld ist in Form einer Sondertilgung besser angelegt.


Baugeld-Vergleich: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuellen Baugeldkonditionen überregionaler und regionaler Anbieter.