Banken vergeben Baukredite nicht ohne Sicherheiten. Dabei stellt der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch die größte Sicherheit dar.
Grundschuld als Sicherheit für die Bank
Um ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen, benötigen die meisten von uns einen Kredit von der Bank. In der Regel geht es bei Baufinanzierungen um Summen in sechsstelligem Bereich. Logischerweise zahlen Geldhäuser solche Beträge nicht ohne gewisse Sicherheiten aus. Als Faustfand gegen Zahlungsunfähigkeit des Käufers besteht das Kreditinstitut auf den Eintrag einer sogenannten Grundschuld im Grundbuch. Die Grundschuld entspricht in der Regel dem ausgereichten Kreditbetrag. Die Grundschuld sichert der Bank das Recht zu, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers ohne Rücksicht auf Rechte Dritter die Zwangsvollstreckung einzuleiten.
Mit anderen Worten: Kann der neue Eigentümer den Baukredit nicht mehr bedienen, verkauft die Bank die Immobilie und vereinnahmt den Erlös zur Deckung der offenen Schulden.
Grundbuchrang bestimmt den Wert der Grundschuld
Maßgeblich für den Wert einer Grundschuld ist der Rang der Grundbucheintragung. Da die Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung entsprechend des eingetragenen Rangs befriedigt werden, fordern fast alle Banken zur Sicherung ihrer Darlehensforderung die Eintragung der Grundschuld im ersten Rang des Grundbuchs. Möglich ist aber auch, dass die Grundschuld in Abteilung II oder III des Grundbuchs eingetragen wird. Dies ist zum Beispiel bei Immobiliendarlehen von Bausparkassen und der KfW Förderbank häufig der Fall. Diese Banken begnügen sich mit einer nachrangigen Grundschuld. Das heißt, im Konkursfall werden erst die Gläubiger im ersten Rang bedient, ehe sie selbst an der Reihe sind.
Werden mehrere Grundschuldrechte in einer Abteilung eingetragen, richtet sich ihr Rang nach der Reihenfolge der Eintragung ins Grundbuch. Der Rang einer Grundschuld kann aber durch einen Neueintrag im Grundbuch geändert werden. Dies bedarf der notariellen Beglaubigung.
Wann erlischt die Grundschuld?
Viele Immobilienkäufer denken, dass die Grundschuld erlischt, sobald der Baukredit abgezahlt ist. Doch das ist ein Irrglaube. Es gibt keinen Automatismus für ein Ende der Grundschuld. Der Grund: Die Grundschuld ist ein sogenanntes nicht akzessorisches Grundpfandrecht. Als solches kann die Grundschuld unabhängig von der bestehenden Forderung einer Bank im Grundbuch stehen.
Für Eigentümer hat das folgenden Vorteil: Ist die Baufinanzierung vollständig getilgt, müssen sie die Grundschuld nicht unbedingt löschen, sondern können diese als Kreditsicherheit erneut nutzen. Dazu müssen Eigentümer nicht zwingend eine neue Immobilie erwerben. Die Grundschuld kann für ein Sanierungsdarlehen genutzt werden, aber auch als Sicherheitsanker für den Kauf eines neuen Autos oder neuer Möbel dienen.
Wie löscht man die Grundschuld aus dem Grundbuch?
Wer die Grundschuld löschen möchte, benötigt eine öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung des Kreditinstituts. Mit dieser geht man zum Notar und beantragt die Löschung der Grundschuld. Der Notar stellt einen Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und stimmt in der Regel der Löschung zu. Ganz ohne Kosten, kommt man aber nicht davon. Für die Löschung einer Grundschuld in Höhe von 150.000 werden zum Beispiel rund 300 Euro als Gebühr fällig. Die eine Hälfte kassiert der Notar, die andere das Grundbuchamt.
Kann ich die Grundschuld stehen lassen?
Ja, das ist möglich. Allerdings ist die Nicht-Löschung der Grundschuld nicht ganz risikofrei. So kann es beispielsweise passieren, dass die eingetragene Bank, die Grundschuld an einen Finanzinvestor verkauft und dieser eine Zwangsvollstreckung betreibt. Obwohl die Kreditschuld beglichen wurde und der Finanzinvestor dadurch folglich im Unrecht ist, kann das Führen des Rechtsstreits viel Zeit und Geld kosten. Fallstricke lauern auch, wenn Eigentümer die Grundschuld auf sich selbst umschreiben lassen wollen, um sie als Sicherheit für weitere Kredite zu nutzen. Es gibt nämlich Gläubiger, die eine alte Grundschuld nicht anerkennen, zum Beispiel weil nicht zweifelsfrei feststellbar ist, ob die Grundschuld gepfändet oder an Dritte abgetreten ist. Mit der Löschung der Grundschuld geht man also auf Nummer sicher.
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