Hausverk?ufer sind finanziell aus dem Schneider - m?chte man meinen. Bei Objekten, die noch nicht abgezahlt sind, kann der Verkauf jedoch zum Boomerang werden.
Stellen Sie sich vor, Sie haben vor einigen Jahren ein Haus gekauft. Damals war der Kreditzins noch sehr hoch, deshalb konnten Sie bislang kaum tilgen. Ihre Restschuld betr?gt noch immer 100.000 Euro. Verkaufen Sie jetzt das Eigenheim, w?rde die Baufinanzierung vorzeitig enden. Das Problem: Die Bank verlangt einen Ausgleich f?r die entgehenden Kreditzinsen. Die sogenannte Vorf?lligkeitsentsch?digung ist heute aber so teuer wie nie. Aktuell verlangen Banken etwa 20 Prozent der Restschuld. Das w?ren im Beispielfall stolze 20.000 Euro.
Warum ist die Vorf?lligkeitsentsch?digung so hoch?
Wer vor einigen Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, ist heute gleich doppelt im Nachteil: Denn erstens k?nnte er heute wesentlich g?nstiger finanzieren und zweitens f?llt die Vorf?lligkeitsentsch?digung ziemlich hoch aus. Die Marktzinsen f?r Immobiliendarlehen fallen seit Jahren. Die Banken d?rfen einen Ausgleich verlangen, wenn sie das zur?ckgezahlte Geld nur zu schlechteren Konditionen wieder anlegen k?nnen. Als Referenzzins wurden vom Bundesgerichtshof die Umlaufrenditen f?r Hypothekenpfandbriefe akzeptiert, erl?utert Harmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Noch vor zehn Jahren sei der Zinsunterschied mit etwa 0,5 Prozent recht gering ausgefallen. Wer jedoch vor drei Jahren eine Finanzierung f?r drei Prozent abgeschlossen hat, wird heute mit einer Umlaufrendite von null Prozent konfrontiert, so Schwarz.
Bis zu 30 Prozent Vorf?lligkeitsentsch?digung
Der Verbrauchersch?tzer berichtet von F?llen, bei denen bis zu 30 Prozent der Restschuld als Vorf?lligkeitsentsch?digung berechnet wurden. Das Problem: Die Berechnungsmethode ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Allerdings gibt es einen eindeutigen Tenor in der Rechtsprechung. Grundlage daf?r ist die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode. Hierbei stellt die Bank die entgangenen Zinsen dem m?glichen Gewinn gegen?ber, den sie f?r eine Anlage in Pfandbriefen oder anderen Wertpapieren einfahren w?rde.
Wie k?nnen sich Betroffene wehren?
Nur weil Sie von der Bank ein Schreiben mit der geforderten Vorf?lligkeitssumme erhalten, hei?t das noch lange nicht, dass diese auch korrekt ist. Verbrauchersch?tzer sto?en immer wieder auf erhebliche Fehler. Zum einen wird der entscheidende Stichtag des Geldeingangs beim Kreditgeber nicht ber?cksichtigt. Das bedeutet, der verwendete Refinanzierungszins ist falsch. Zum anderen werden vereinbarte Sondertilgungen oder h?here Tilgungss?tze zun?chst einmal nicht ber?cksichtigt, erkl?rt Verbrauchersch?tzer Schwarz.
Mit zwei Kniffen k?nnen Verk?ufer die horrenden Geb?hren umschiffen: Einerseits mit einem sogenannten Pfandwechsel. Dabei ?bertragen Kreditnehmer beim Verkauf ihrer Immobilie den Kredit auf eine neue Immobilie. Eine weitere Option ist die ?bertragung der bestehenden Baufinanzierung auf den K?ufer der Immobilie. Gerade wenn die Zinsen wieder anziehen sollten, ist die zweite Vorgehensweise f?r K?ufer lukrativ. Hier muss aber die Bank zustimmen.
Was sollten angehende Immobilienk?ufer im Vorfeld beachten?
Sinnvoll ist, m?glichst viel schon vertraglich zu regeln. Im Regelfall sind das Sondertilgungen und der kostenlose Tilgungssatzwechsel. Je h?her die Sondertilgung vereinbart wird, umso geringer f?llt ein eventueller Schaden aus, r?t Schwarz. Wer in wenigen Jahren einen Kapitalzufluss erwartet - etwa eine Auszahlung aus der Lebensversicherung oder eine Erbschaft – sollte von vorherein eine kurze Laufzeit bei der Baufinanzierung w?hlen. Manche Banken bieten auch die M?glichkeit, eine Volltilgung vornehmen zu d?rfen, und zwar ohne Entsch?digung. Das m?sse aber vorab vereinbart worden sein, so Schwarz
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