Einen Wohnberechtigungsschein haben im vergangenen Jahr im Landkreis Pfaffenhofen 255 Singles, Familien oder Ehepaare ausgestellt bekommen. Er berechtigt zum Bezug einer Sozialwohnung. Nur gibt es im Landkreis bei Weitem nicht genug dieser Wohnungen mit Mietpreisbindung.
Straßer
Pfaffenhofen

Wie hat sich die Zahl der Sozialwohnungen im Landkreis Pfaffenhofen seit den 90er Jahren verändert?

1993 gab es im Landkreis 856 Sozialwohnungen, von denen fast alle unter die Mietpreisbindung fielen. Seitdem sind beide Werte deutlich zurückgegangen. 2005 waren von den 545 Wohneinheiten nicht einmal mehr die Hälfte preisgebunden, von den 583 Sozialwohnungen, die das Landratsamt für dieses Jahr in der Statistik ausweist, fällt nicht einmal mehr ein Viertel in die Preisbindung. 
 

Welche Gründe gibt es für diese Entwicklung?

In den 60er und 70er Jahren ist viel gefördert worden. „Wir hatten lange einen hohen Bestand“, sagt Richard Lechner, als Stellvertretender Leiter für Besondere Soziale Angelegenheiten im Landratsamt zuständig für das Sozialwohnungswesen. Und dann kamen Jahre, in denen der Bedarf nicht so groß war. „2005 haben die Sozialwohnungen im Landkreis gereicht. Da war der Markt nicht so überhitzt.“ Die Miet- und Baulandpreise seien in den vergangenen fünf Jahren enorm gestiegen, höhere Anforderungen an Energieeffizienz und Barrierefreiheit führen zu steigenden Baukosten. Außerdem gebe es in Boomregionen wie dem Landkreis Pfaffenhofen viele Zuzüge – und da sind nicht nur Wohlhabende dabei. 
 

Wo braucht es besonders viele Sozialwohnungen? 

„Es bringt nichts, die Wohnungen irgendwo zu bauen“, sagt Anna-Maria Lederhofer, zuständig für die Vergabe von Sozialwohnungen im Landratsamt. Gefragt sei vor allem Pfaffenhofen. „Das ist auch nachvollziehbar: Flüchtlinge sollen dort ihre Sprachkurse machen, Hartz IV-Empfänger können sich von da aus bis nach München bewerben“, sagt sie. „Auch der demografische Wandel spielt da mit rein“, fügt Albert Schmid an. „Wir sind aber um jede Sozialwohnung froh, die gebaut wird. 
 

Wie haben sich die staatlichen Fördermittel entwickelt?

1994 wurde der Soziale Wohnungsbau in Bayern mit 604 Millionen Euro gefördert, 2004 war mit 160 Millionen Euro der Tiefpunkt erreicht. Seitdem investiert der Freistaat wieder mehr Geld. 2014 waren es 260 Millionen Euro. Aktuell läuft das Sofortprogramm „Wohnungspakt Bayern“. Es fußt auf drei Säulen. Dem Staatlichen Sofortprogramm (120 Millionen Euro), dem Kommunalen Förderprogramm (2016 bis 2019: 150 Millionen Euro pro Jahr) und der Staatlichen Wohnungsbauförderung (2016: 402 Millionen, bis 2019 soll der Betrag um weitere 56 Millionen Euro erhöht werden). Die Investition scheinen was zu bringen: Jetzt gebe es wieder eine steigende Tendenz, sagt Lechner. „Aber überschaubar.“ 
 

Was passiert mit Wohnungen, wenn die Mietpreisbindung ausläuft?

Nach einer gewissen Zeit fallen alle Sozialwohnungen aus der Bindung raus, erklärt Lechner. „Dann können sie zum ortsüblichen Preis vermietet werden.“ Steigerungen sind aber nur im Rahmen des normalen Mietrechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch möglich. Wie bei allen anderen Wohnungen auch. 
 

Wie kann der Landkreis auf die Wohnungssituation Einfluss nehmen?

„Wir sind von Bundes- oder Landesprogrammen abhängig“, erklärt der zuständige Abteilungsleiter Albert Schmid. Und es sei auch nicht Aufgabe des Landkreises Sozialwohnungen zu bauen. Die Bayerische Verfassung bestimmt den Wohnungsbau als eine zentrale Aufgabe der Gemeinden. Inwieweit allerdings die soziale Wohnraumversorgung kommunale Pflichtaufgabe ist, ist laut Bayerischem Städtetag umstritten. „Wir können da nur unterstützen“, sagt Lechner. 
 

Wer hat überhaupt Anspruch auf eine Sozialwohnung?

Das hängt vom Familieneinkommen ab. Zum Beispiel darf eine Familie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern maximal ein Bruttoeinkommen von 45 180 Euro haben. Schwerbehinderte und Alleinerziehende bekommen noch gesonderte Freibeträge. Dadurch kann auch ein höheres Bruttoeinkommen möglich sein. Wer noch nicht länger als zehn Jahre verheiratet ist oder beide Ehepartner unter 40 Jahre alt sind, bekommt ebenfalls einen Bonus. Das Vermögen ist dabei egal. „Wir nehmen nur das Einkommen der letzten zwölf Monate“, sagt Lederhofer. Und: Es gibt keine Fehlbeleger, wie beispielsweise in Flüchtlingsunterkünften. „Wer einen besseren Job bekommt, muss nicht ausziehen“, sagt Lederhofer. 
 

Welche Möglichkeiten der Unterstützung gibt es noch? 

Die Einkommensorientierte Förderung. Mit diesem Programm will der Freistaat im Rahmen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms den Bau von Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern unterstützen. Dabei bekommt zunächst der Bauherr geförderte Darlehen, um günstiger bauen zu können. Sind die Häuser fertig, bekommen Mieter der Einkommensstufen I, II und III (bei einem Alleinstehenden höchstens (18 100, 22 280 oder 28 060 Euro brutto) einen Zuschuss zur Miete. Mit Sozialwohnungen nicht zu tun hat das Wohngeld. Diesen Zuschuss bekommen einkommensschwache Mieter oder Eigentümer ganz normaler vom Staat. Bewilligt wird das Wohngeld in der Regel für zwölf Monate. Danach ist ein neuer Antrag erforderlich. Zuständig dafür sind Jobcenter und Sozialamt.
 

Wer beantragt einen Wohnberechtigungsschein?

„Die Antragsteller kommen eher nicht aus der Mittelschicht. Meistens sind es Leute, die vom Jobcenter betreut werden“, erklärt Lechner. 2016 haben sich die 255 ausgestellten Wohnberechtigungsbescheinigungen folgendermaßen aufgeteilt: 35 Prozent Fehlbeleger mit Asyl- beziehungsweise Flüchtlingsstatus, 27 Prozent Singles, 18 Prozent Familien, jeweils neun Prozent Alleinerziehende und Singles und zwei Prozent Rentner. 
 

Wie viele Wohnberechtigungsscheine stellt das Landratsamt aus?

Fast 1350 hat die Behörde in den vergangenen sieben Jahren ausgestellt, davon 255 im Jahr 2016. Auf der Warteliste für die 189 Wohnungen der Oberbayerischen Heimstätte in Pfaffenhofen, Rohrbach, Geisenfeld und Vohburg (und nur für deren Vergabe ist das Landratsamt zuständig, die übrigen werden überwiegend über die jeweiligen Kommunen verteilt) standen Ende 2016 187 Personen, lediglich fünf konnte das Landratsamt in diesem Jahr vermitteln. Ganz ähnlich sieht 2017 aus. Im ersten Halbjahr wurden 122 Wohnberechtigungen erteilt, auf der Warteliste standen 231 Wohnungssuchende, nur fünf Wohnungen hat das Landratsamt Pfaffenhofen neu vermitteln können. „Mit dem Schein erwirbt man also keinen Anspruch auf eine Wohnung“, erklärt Schmid. 
 

Bleibt der Berechtigungsschein für immer gültig?

Die Bescheinigungen sind ein Jahr gültig, die Ausstellung kostet 20 Euro. Das Pfaffenhofener Landratsamt ist in der Handhabung aber recht flexibel. Heißt: Wer einmal einen Schein beantragt hat, bleibt auf der Vergabeliste, sollte eine passende Wohnung frei werden, kann der Mieter noch rechtzeitig eine neue Berechtigung beantragen, wenn er die Kriterien noch erfüllt. „Aber aus den günstigen Wohnungen ziehen nur sehr wenige Leute“, sagt Lechner. „Da ist der Umzugswille oft nicht da.“ 
 

Wie groß sind die Sozialwohnungen in der Regel?

Hier gilt als Faustregel, dass eine Wohnung für eine Person 50 Quadratmeter oder zwei Wohnräume haben sollte. Bei einem Dreipersonenhaushalt gehen die Mitarbeiter des Landratsamts von 75 Quadratmetern oder drei Zimmern aus. Pro weiterer Person kommen 15 Quadratmeter dazu. Aber wer eine Wohnung bekommt, ist meist nicht wählerisch. Kaum einer der Interessenten würde auf ein eigenes Zimmer für jedes Kind beharren“, erklärt Lederhofer.