Ingolstadt (DK) Die Immobilienpreise in Stadt und Umland sind auf einem Allzeithoch und dürften auch in den kommenden Jahren noch moderat steigen. Kaufinteressenten machen sich mittlerweile Sorgen, Mondpreise zu zahlen und beizeiten Wertverluste hinnehmen zu müssen. Doch Makler und Fachleute aus der Finanzwelt sehen derzeit überwiegend noch nicht die Gefahr einer Marktüberhitzung.
Ingolstadt (DK) Die Immobilienpreise in Stadt und Umland sind auf einem Allzeithoch und dürften auch in den kommenden Jahren noch moderat steigen. Kaufinteressenten machen sich mittlerweile Sorgen, Mondpreise zu zahlen und beizeiten Wertverluste hinnehmen zu müssen. Doch Makler und Fachleute aus der Finanzwelt sehen derzeit überwiegend noch nicht die Gefahr einer Marktüberhitzung.
Auf den Seiten 6 und 7 beleuchtet der DONAUKURIER heute die Entwicklung der Baulandpreise in der Region, die inzwischen zum Hauptkostenfaktor bei Neubauprojekten wie bei Immobiliengeschäften im Bestand geworden sind. Die Aufwendungen der Bauherren für den Grunderwerb schlagen heftig durch – egal ob auf Mieten oder auf die Endpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen. Wer kauft und dafür (meistens) hohe Kreditsummen aufwendet, macht sich mehr und mehr Gedanken, ob er in einigen Jahren überhaupt noch von einer sicheren Geldanlage geschweige denn von Wertsteigerungen sprechen kann.
Doch von einer Immobilienblase, die über kurz oder lang platzen und erhebliche Vermögenswerte vernichten könnte, wollen vom DK befragte örtliche Marktbeobachter derzeit noch nicht reden. „Davon sind wir noch weit entfernt“, sagt der erfahrene Ingolstädter Makler Elmar Zieglmeier, Vertreter des gleichnamigen alteingesessenen Büros. Er glaubt, dass die Phase der Preisexplosionen in der Stadt abgeschlossen und nunmehr eine Zeit des „moderaten Anstiegs“ angebrochen ist: „Es wird nicht mehr so gravierend sein wie in den vergangenen zwei, drei Jahren.“
Solange Ingolstadt allerdings stetigen Zuzug von Neubürgern zu verkraften habe, solange werde es keinen Stopp und erst recht keine Umkehr der Entwicklung geben, prophezeit Zieglmeier und liegt mit dieser Einschätzung auf einer Linie mit allen anderen Gesprächspartnern, die der DK zu diesem Thema befragt hat.
Zum Beispiel Sparkassenchef Dieter Seehofer. Der Vorstandsvorsitzende des größten Kreditinstituts der Region ist sich sicher, in den nächsten drei, vier Jahren keine Trendwende erleben zu müssen – nicht etwa aus einem Bauchgefühl heraus, sondern weil die Sparkasse sich bei ihren Entscheidungen – wie wohl alle Geldhäuser – nicht nur auf eigene, sondern auch auf die Marktanalysen externer Spezialisten verlässt. Und auch deren Prognosen, sagt Seehofer, deuteten auf eine mittelfristige Fortschreibung der auf Wachstum ausgerichteten Eckdaten hin: „Wir haben eine wirtschaftlich extrem stabile Region.“
Der Immobilienboom der jüngeren Zeit spiegelt sich in den Kreditvolumina, die die Geldinstitute für den Bausektor bereitstellen. Hier kann die Sparkasse als regionaler Marktführer besonders beeindruckende Zahlen vorweisen. 2011, so Seehofer, habe sein Haus 202 Millionen Euro in diesen Markt gepumpt. Dieser Wert sei heuer bereits zur Jahresmitte erreicht worden: 212 Millionen waren es mit Stichtag 31. Juli, 250 bis 275 Millionen könnten es bis zum Jahresende bequem werden, glaubt der Vorstandsvorsitzende. Enthalten seien in diesen Zahlen alle Ausleihungen, die in den Immobiliensektor fließen – ob für Neubauten, Kauf von Altbausubstanz oder Sanierungsprojekte. Seehofer: „Bauvolumina werden abgerufen in absolut beachtlichem Umfang.“ Dass laufende Preissteigerungen dieses Geschäft mit befeuern, will der Sparkassenchef gar nicht abstreiten: „Wir können uns von dieser Entwicklung nicht abkoppeln.“
Auch bei der Volks- und Raiffeisenbank Bayern Mitte ist die Einschätzung der Lage von Zuversicht in eine stabile Entwicklung auf hohem Niveau geprägt: „Wir sind ein Zuzugsgebiet, sodass die Interessenten für Wohnraum täglich mehr werden“, konstatiert Vorstandsvorsitzender Richard Riedmaier. Von einer Immobilienblase könne man „in unserer Region nicht sprechen, da die Nachfrage das Angebot weit übersteigt“. Bei den Grundstückspreisen habe man zweifelsfrei „den höchsten Level erreicht“, der bislang je im Raum Ingolstadt zu verzeichnen war. Für Neubauten müsse in guten Lagen in der Stadt nach eigenen Marktbeobachtungen inzwischen mit bis zu 4500 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden, im Umland mit etwa 3500 Euro je Quadratmeter. Was die reinen Grundstückspreise angehe, so erlebe man inzwischen in den besten Lagen Forderungen zwischen 900 und 1000 Euro pro Quadratmeter.
Auch die großen Geschäftsbanken tummeln sich auf dem Immobiliensektor bzw. auf dem entsprechenden Kreditgeschäft offenbar mit erheblichen Anteilen und mit der Aussicht auf weiterhin hohe Nachfrage. „Das Risiko eines deutlichen Preisrückgangs innerhalb kurzer Zeit ist aufgrund der soliden Fundamentaldaten und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen minimal“, betont Matthias Gansl, Direktor für Immobilienfinanzierungen der HypoVereinsbank in der Region Ingolstadt. Der Wohnraumbedarf werde hoch bleiben, das inzwischen durchaus wachsende Wohnungsangebot den Markt nur teilweise entlasten. Angesichts des bereits erreichten hohen Miet- und Preisniveaus, so Gansl, „dürfte sich der Trend nach oben jedoch etwas abschwächen“.
Davon gehen auch die vom DK befragten Makler aus. Alle haben die erst jüngst von der Stadt Ingolstadt herausgegebenen (und am 22. Juli im DK veröffentlichten) neuen Bodenrichtwerte gut im Kopf – und die Erfahrung gemacht, dass sich in der Realität in einigen Stadtteilen bereits ein nochmaliger Preisaufschlag von bis zu 15 Prozent ergeben hat. „Zumindest in Topwohnlagen sind die Werte schon wieder überholt“, erklärt Daniel Fechner vom gleichnamigen Immobilienbüro. Für die klassischen besten Wohnlagen im Westen der Stadt werde es auch immer Leute mit dem nötigen Budget geben, sorgt sich Fechner nicht um die solventen Kunden. Die Probleme stellten sich eher für die kleineren und mittleren Verdiener: „Wir brauchen mehr preisgünstigen Wohnraum.“
Makler Harald Dirr warnt allerdings auch vor überzogenen Erwartungen bei den Anbietern vermeintlich bestgelegener Grundstücke. Dass in Gerolfing jetzt einem in der Branche kursierenden Gerücht nach erstmals 1000 Euro für den Quadratmeter Boden gezahlt worden seien, versteht er dann doch als Zeichen einer allmählichen Überdrehung des Marktes. Er jedenfalls habe kürzlich einem Verkaufsinteressenten, der für sein Grundstück in Spitalhof auch die Tausendermarke vor Augen gehabt habe, gesagt, dass das „unrealistisch“ sei. Auch Dirrs Kollege Gerhard Fischermeier (K & F Immobilien) rät zum allmählichen Tritt auf die Bremse. Solange es Audi so gut gehe wie derzeit, werde es sicher ein hohes Einkommensniveau in der Stadt geben. Dennoch, so Fischermeier, würde er es sich gut überlegen, jetzt für eine Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung in der Stadt 250 000 Euro auszugeben. Prognosen zur Wertentwicklung in zehn Jahren und mehr könne halt niemand zuverlässig geben. Fischermeier: „Es wird nicht immer nur nach oben gehen.“
